瞻岐镇农村个人建房审批管理暂行办法

第一章  总则

第一条  为进一步规范我镇个人建房审批建设管理，根据《宁波市鄞州区个人建房审批管理暂行办法》、《鄞州区农村宅基地管理（试行）办法》、《宁波市鄞州区人民政府关于加强鄞州大嵩新区核心区范围内规划建设管理的通知》及《瞻岐镇总体规划》、《瞻岐镇镇区控制性详细规划》、《瞻岐镇村镇建设管理规定》等文件要求，结合我镇实际，制定本管理暂行办法。

第二条  本管理暂行办法所称的宅基地审批是指本镇各村农业户口村民，符合各项法律法规要求，所在村有空闲集体建设用地情况下方可申请审批。

本管理暂行办法所称的个人建房审批是指本镇村民在具有合法权属证明独立宗地的集体土地上依法进行重建、翻建、扩建、改建等供其本人或者其家庭成员居住的房屋。

第三条  我镇将个人建房审批改造建设区域划为规划控制区和规划引导区。规划控制区是经上级批准控规红线范围内，需要从严控制的区域，规划引导区是规划控制区以外的区域。镇政府可以根据实际情况对上述区域予以调整。

第四条  本管理暂行办法适用范围对象：镇行政区域内生产、生活上确有需求，符合土地利用总体规划和村庄规划总体布局，符合宅基地管理办法、个人建房审批政策及其他法律法规，户内所有集体土地上的住宅不存在违法建筑行为的建房户。

第五条  宅基地审批必须符合国土空间规划（含现行正在实施的各类法定规划）和相关用途管制要求，不得占用耕地，不得占用永久基本农田，不得占用林地。

个人建房审批不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地、邻里通道，不得影响毗邻建筑通行、采光、排水、用电和正常使用。应当遵守水土保持、地质灾害防治、历史文化名村保护、风景名胜区管理等法律法规的规定。

第六条  各行政村负责行政区域内宅基地和个人建房申请的资料受理、初审、公示、批后监管、竣工验收等工作，协助有关部门巡查控违。区资规分局规划管理三所、区综合执法大队瞻岐中队、镇村镇建设办公室共同负责行政区域内宅基地和个人建房申请的现场勘查、资格审核、批后监管、竣工验收工作，综合执法大队同时负责巡查监督、违法查处等工作。镇人民政府负责行政区域内宅基地和个人建房申请的审批，对符合审批条件的核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并负责批后监管及竣工验收，对符合批准面积和规划要求建设的出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第七条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。通过新村建设、征地拆迁安置取得成套住宅的视同已享受一户一宅。 共同生活在同一住址同一套房屋内的本镇户口居民及经批准落户人员，立为一户。户口认定以建房申请时户口簿上记载的人口数为准，夫妻双方不同户口的以一户计算。

宅基地申请的面积标准按规定执行：使用非耕地的，3人以下户不超过100平方米，4-5人户不超过120平方米，6人以上户不超过140平方米；山区有条件利用荒地、荒坡建房的，3人以下户不超过110平方米，4-5人户不超过125平方米，6人以上户不超过160平方米。

合并计算户内所有集体土地及住宅（包含大龄青年房等政策性享受房屋），个人建房建筑面积控制指标为：大户（≥6人）建筑面积不得超过250平方米；中户（4-5人）建筑面积不得超过200平方米；小户（≤3人）建筑面积不得超过150平方米。

第八条  个人建房层数原则上不超过二层，其中店面房不超过三层，建筑檐口高度不大于11米，屋顶最高点至室外地坪高度不大于15米。檐口高度指檐口底至室外地坪的垂直高度。个人建房建筑投影（包括门厅、阳台等）不得超出经批准或已登记的用地红线范围。围墙设立不得超过经批准的用地范围，高度不得超过2.5米。新选址村民居住建筑间距、退让原则上应符合《宁波市城乡管理技术规定》。

第二章  宅基地申请、个人建房申请的条件

第九条 申请宅基地的对象应当是本村农业户口村民，同时还应符合以下条件之一：

（一）无宅基地的；

（二）因子女结婚确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；

（三）现住房影响村镇建设规划，需要搬迁重建的；

（四）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；

（六）法律法规规定可以申请宅基地的其他情形。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的，在充分尊重农村村民意愿的基础上，经双方村委会同意、镇人民政府批准，可以在本镇范围内调剂空闲的宅基地上房屋，确保农村村民户有所居。

农村村民有下列情形之一的，不得再申请宅基地建房：

（一）已拥有一处宅基地的；

（二）出卖、出租、赠与住宅的；

（三）将住宅改作生产经营用途的；

（四）已实行新村建设或征地拆迁安置的；

（五）其他不符合申请宅基地建房条件的。

第十条  申请个人建房应当按法定程序取得《农村宅基地批准书》或《乡村建设规划许可证》后方可进行建设。个人建房规划许可的内容应包括建设位置、用地范围、用地性质、基础标高、建筑面积、建筑层数、建筑高度等。

个人建房涉及相邻关系的，原则上应征求四邻意见。但已取得不动产权证的个人住宅按原登记的面积、高度、基底、层数、出入口重建、改建的，可以不征求四邻意见。

土地、房屋征收或拆迁范围公布后，镇人民政府、区资规分局规划管理三所、各行政村应当在规定的征收或拆迁范围和期限内停止办理宅基地审批和住房新建、扩建、改建规划许可审批。确因住房困难或鉴定为危房的，原则上允许原拆原建。

不符合规划许可审批条件的，应告知申请人并说明理由。

第十一条 个人住房重建、翻建、扩建

农村村民土地证范围内的房屋原则上需鉴定为危房，方可申请房屋重建。即利用原有宅基地原拆原建，既不增加占地面积，也不增加建筑面积，用地红线不超出原土地证。

申请翻建或扩建建筑面积指标按总则第七条执行。翻建或扩建后的建筑物、构筑物需与周边房屋达到规范距离，且需征得所有周边房屋产权所有人的签字同意，并附上联系电话。直接在原有住宅的基础上加层的，申请同时还需提供房屋质量鉴定报告，鉴定合格的方可按规定审批。

村民已建的建筑物、构筑物，需要重建、翻建、扩建的，应当符合土地利用总体规划和村庄规划总体布局，符合住宅政策，建筑物和构筑物必须严格按照镇、村道路规划红线进行退让，户内所有集体土地上的住宅不存在违法建筑行为，否则不予受理审批。隐瞒违法建筑的，视作欺骗行为。

第三章  建房审批流程

第十二条  个人建房审批管理实行公开办事制度，接受群众监督。村民申请宅基地和住房新建、重建、翻建、扩建的，需由本人向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，经村三委会讨论同意后，将拟建项目的用地位置、用地面积、建设规模等在村委会公告栏进行不少于七日的公示。无异议的，完善相关申报资料，由所在村上报区资规分局规划管理三所、镇综合执法大队及镇村镇建设办公室审核。

第十三条  宅基地及住房新建、重建、改建、扩建房屋申报用地、规划许可审批应当提供以下材料：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

2.瞻岐镇村民建房平面尺寸图及四邻意见；

3.瞻岐镇宅基地及个人建房承诺书；

4.瞻岐镇村民建房安全管理责任书；

5.农村宅基地和建房（规划许可）审批表（区资规局规划管理三所、镇综合执法大队签章，确认符合宅基地和个人建房相关政策，不存在户内存量违法建筑后报镇政府）；

6.申请居民身份证及户口本（全本）复印件；

7.申请重建、改建、扩建农村住房的产权证明原件复印件（已办理宅基地及农房确权登记的需提供）；

8.房屋用地四至图（或不动产权籍调查资料）（1：500或1：1000）；

9.涉及危房的提供房屋安全鉴定书；

10.村委会张榜公示影像资料；

11.现状房屋照片；

12.房屋质量鉴定报告（原有住宅基础上加层的）；

13.需要提交的其它资料。

第十四条  个人建房用地、规划许可审批按照如下流程办理：

1.个人申请。建房人向户口所在地的村委会提出建房书面申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《瞻岐镇村民建房平面图及四邻意见》、《瞻岐镇村民个人建房承诺书》、《瞻岐镇村民建房安全管理责任书》并与相关材料一同提交村委会讨论审核（详见附件1、2、3、4）。

2.初审公示。村委会经讨论通过后予以公示，公示的内容包括申请人、申请理由、用地位置和面积、建筑层高和建筑面积等，公示七天无异议并签署初审意见后，向区资规局规划管理三所、镇综合执法大队及镇村镇建设办公室提交申请材料。

3.受理审核。区资规局规划管理三所重点审查申请人户内所有成员是否符合“一户一宅”，土地是否符合国土空间规划和相关用途管制要求，并出具《瞻岐镇村民个人建房资规所审核意见书》，镇综合执法大队重点审查申请人户内所有集体土地上的住宅是否存在违法建筑行为，镇村镇建设办公室重点审查申请人是否符合申请条件、拟建住宅是否符合规划、面积标准的规定、是否经过村初审公示、是否四邻同意（有需要的）等，在收到宅基地和建房申请资料后七日内，组织相关村、部门赴实地勘测，并现场填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（详见附件5、6）。

4.核发证书。符合审批条件的，由镇人民政府核发《农村宅基地批准书》，并同步核发《乡村建设规划许可证》和《村民自建房公示牌》，并在建房所在地公告栏张榜公告，公告时间不少于十日（详见附件7、8）。

5.批后监管。村民取得《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》和《村民自建房公示牌》后，村民建房时需做到“一宅一牌”，将《村民自建房公示牌》悬挂建房显眼处，镇人民政府及镇城管大队应根据工作职责，加强对个人建房过程的监督巡查，发现问题及时要求督促整改，并现场填写《瞻岐镇村民建房到场记录卡》（详见附件10）。

6.规划核实。个人建房完工后，镇人民政府应及时组织验收，实地检查建房是否按照批准面积、四至、建筑高度等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房等，符合要求的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（详见附件9）。

第四章  建房监管

第十五条  村民建造住宅时，建造者应提前告知所在村，所在村应当在开工前一周报告镇村镇建设办具体建造时间安排，由镇村镇建设办牵头，组织所在村村干部、镇综合执法大队，严格执行批前选址、放样定位、上梁复核、竣工验收四到场，如实填写《瞻岐镇村民建房到场记录卡》，实行全程监管：

       （一）批前选址：镇人民政府受理村民建房申请后，组织所在村村干部、区资规局规划三所、镇综合执法大队等相关人员到现场对申请人的建房条件、所选地址是否符合相关规定和四邻界址进行审核确认；

（二）放样定位：建房批准后，根据建房时间安排，所在村应当在放样前一周向村镇建设办提出申请，由村镇建设办牵头，组织所在村村干部、镇综合执法大队到现场查看并填写《瞻岐镇村民建房到场记录卡》，并与建房户户主共同签字确认；

（三）上梁复核：新房上梁前，建房户应及时告知所在村，所在村应当在上梁前一周向镇政府提出复核验收申请，由镇村镇建设办牵头，组织所在村村干部、镇综合执法大队到现场复核，填写《瞻岐镇村民建房到场记录卡》，并与建房户户主共同签字确认；

（四）竣工验收：村民房屋建成后，由村委会主要负责人向镇人民政府提出申请，由镇人民政府组织区资规局规划三所、镇城管大队等相关人员到现场，进行实地检查验收。

第十六条  住宅竣工后，镇人民政府将会同区资规局规划三所、镇综合执法大队等部门实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，对未按照规定施工建设的一律视作违法建筑处置。

第十七条  村民建造住宅应当在批准之日起二年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，报经镇政府同意，可延长竣工日期，但延长日期不得超过一年。

第十八条 村民有下列情形之一的，报经有批准权的人民政府批准，可以注销有关批准文件：

（一）无特殊原因，自批准之日起满一年未动工兴建的；

（二）非法转让宅基地或住房的；

（三）以欺骗手段骗取批准的。

第五章  其他说明

第十九条  新建房屋应注重建筑立面与周边环境相协调，镇政府将出台政策予以引导。经审批对房屋进行改建的户应接入农村生活污水管网或在建设中预留接户管网。

第二十条  建立农村个人建房审批管理联席会议制度，对于历史遗留的或本规定未明确的特殊情况予以集体讨论决定。联席会议成员包括镇村镇建设办公室、镇综合执法大队、区资规局规划三所及相关行政村，由镇村镇建设办负责日常组织协调工作。

第二十一条  本管理暂行办法中未予明确的各种情况根据城乡规划、土地管理等法律和有关文件规定执行。

第二十二条  本管理暂行办法自2021年1月1日起实行，瞻政〔2017〕73号文件自动作废。

附件：1、农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2、瞻岐镇村民建房平面图及四邻意见

3、瞻岐镇村民个人建房承诺书

4、瞻岐镇村民建房安全管理责任书

5、农村宅基地和建房（规划许可）审批表

6、瞻岐镇村民个人建房资规所审核意见书

7、乡村建设规划许可证

8、农村宅基地批准书

9、农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

10、瞻岐镇村民建房到场记录卡

瞻政【2021】4号（瞻岐镇农村个人建房审批管理暂行办法）.doc