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2023-03-27 09:36 来源：区自然资源和规划分局
一、背景与区域概况
(一)编制背景
2020年1月1日，新修订的《中华人民共和国土地管理法》施行，其中，第四十五条第五款规定：“在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的”，可以实施土地征收。
为确保新修订的《中华人民共和国土地管理法》中关于土地征收成片开发实施征地情形的落实。2020年11月5日，自然资源部印发了《土地征收成片开发标准（试行）》，明确了土地征收成片开发的实施范围、编制主体以及内容、原则等事项。
按照新修订《中华人民共和国土地管理法》和《土地征收成片开发标准（试行）》要求，浙江省自然资源厅印发了《浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）》和《浙江省土地征收成片开发方案编制大纲及参考格式》，对方案编制内容和审核流程进一步细化。
自然资源部和地方各级自然资源主管部门对现有的土地征收进行了改革和创新，逐步建立起新修订的《中华人民共和国土地管理法》之下的土地征收政策体系。编制土地征收成片开发方案是新的土地征收政策体系落实和实施的现实需要。
(二)编制意义
(1)为鄞州区国民经济和社会发展目标的实现提供土地要素保障土地作为基础性生产要素，对国民经济社会发展的重要性不言而喻。任何社会经济活动都需要一定的空间作为其生产、生活及建设的载体。鄞州区的快速发展，迫切需要持续稳定的土地要素，为其经济社会发展目标的实现提供要素保障和空间载体。
(2)加快推进重点项目及各类经营性项目建设的现实需要新修订的《中华人民共和国土地管理法》对土地征收的6种情形进行了明确的界定，其中5种情形为公共利益需要可以实施土地征收，土地征收成片开发情形为各类占用集体土地的非公益性的经营性用地项目的落地建设提供了契机，编制土地征收成片开发方案是确保符合条件的占用集体土地的非公益性建设项目落地建设的现实需要。
(3)优化城市空间格局、促进土地节约集约利用成片开发是政府统一实施规划、统一开发、统一建设而确定的一个完整片区，较好的保证了城市政府按照相关规划和计划统筹、协调推进城市建设的能力，有利于城市空间格局的优化和促进城市建设用地的节约集约利用，防止城市建设用地遍地开花、无序蔓延，提升政府对城市空间的治理能力。
(4)完善城市功能、改善人居环境的必然选择
按照自然资源部、浙江省自然资源厅确定的土地征收成片开发要求，成片开发片区范围内各类公益性用地比例不低于40%（以工业项目为主的不低于25%），能够较好的确保成片开发范围内的道路、公服设施、公用设施等各类配套服务设施的建设，这有助于逐步完善城市功能，改善片区内的人居环境。
(三)编制依据
(1)法律法规
《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订版）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021版）《中华人民共和国城乡规划法》（2019修订版）；《中华人民共和国环境保护法》（2014修订版）；《基本农田保护条例》（2011年修正）；
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》；
《浙江省城乡规划条例》
《浙江省土地管理条例》
(2)政策文件
《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（中发〔2017〕4号）《自然资源部关于印发<土地征收成片开发标准（试行）>的通知》（自然资规〔2020〕5号）《浙江省自然资源厅印发<浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）>的通知》（浙自然资规〔2021〕3号）《浙江省自然资源厅关于做好土地征收成片开发方案编制和审核工作的通知》（浙自然资厅函〔2022〕299号）《浙江省土地征收成片开发方案编制大纲及参考格式》（浙自然资厅函〔2021〕450号）《浙江省人力资源和社会保障厅浙江省财政厅浙江省自然资源厅国家税务总局浙江省税务局关于进一步做好被征地农民参加基本养老保险有关工作的通知》（浙人社发〔2020〕61号》）《浙江省人力资源和社会保障厅浙江省财政厅浙江省自然资源厅国家税务总局浙江省税务局关于进一步做好被征地农民参加基本养老保险有关工作的补充通知》（浙人社发〔2022〕2号）《中共浙江省委浙江省人民政府关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》（浙委发〔2018〕10号）《宁波市鄞州区人民政府关于调整征地区片综合地价标准的通知》（鄞政发〔2020〕39号）《宁波市鄞州区人民政府关于调整区土地征收青苗及地上附着物补偿标准的通知》（鄞政发〔2021〕8号）(3)规范性引用文件GB/T21010-2007土地利用现状分类；TD/T1018-2008建设用地节约集约利用评价规程；GB50137-2011城市用地分类与规划建设用地标准；《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》；《市级国土空间总体规划编制指南（试行）》
(4)相关技术资料
《宁波市城市总体规划（2006-2020）》（2015年修订）《宁波市鄞州区国土空间总体规划（2020-2035）》（在编）《宁波市鄞州区土地利用总体规划（2006-2020）》
其他有关的详细规划、专项规划以及相关依据等。
(四)区域概况
(1)地理位置
鄞州区位于长三角南翼、浙江省东部，是宁波市市辖区和核心城区之一，区域总面积814.2平方千米。全区下辖10个乡镇和15个街道办事处，共有204个行政村、179个社区和8个城镇居委会。
(2)人口概况
根据宁波市鄞州区第七次全国人口普查主要数据公报，鄞州区常住人口为1609555人，居住在城镇的人口为1323531人，占82.3%；居住在乡村的人口为286024人，占17.77%。
(3)资源禀赋条件
鄞州区属亚热带季风气候，因濒临东海又带有海洋性气候特征，为区内各类动植物的繁衍生息提供了得天独厚条件，形成了区内丰富多样的各类动植物资源。
区内河网密集且年径流量较大，年平均水资源总量为11.07亿立方米，其中地表水储量约10.28亿立方米。水资源丰富充足，主要河流湖泊有大嵩江、奉化江、甬江、东钱湖等。鄞州区海域分布于最东端，属象山港海湾的一部分，境内渔业资源丰富多样。
(4)社会经济条件
根据2022年宁波市鄞州区国民经济和社会发展统计公报，全区实现生产总值（GDP）2734.8亿元，按可比价格计算，同比增长3.0%。分产业看，第一产业增加值30.7亿元，增长3.8%；第二产业增加值751.2亿元，增长3.0%,其中工业增加值606.3亿元，增长3.0%；第三产业增加值1952.9亿元，增长3.0%，三次产业结构为1.1:27.5:71.4。
面对国内外多种超预期因素冲击，全区坚持贯彻落实中央决策和省委部署、市委要求，以超常规力度和举措推动经济稳进提质，实现2022年全区经济持续平稳运行、承压回升向好，新旧动能加快集聚，市场活力有效释放，改革创新不断推进，发展动能不断增强，城乡品质不断提高，民生福祉不断改善，全面推动高质量发展建设共同富裕标杆区，综合实力再上新台阶。
(五)土地节约集约利用水平
鄞州区作为首届“全国国土资源节约集约模范区”，多年来，按照“立足存量、用好增量、优化配置、创新办法”的思路，深入践行节约集约用地理念，2022年度鄞州区土地集约利用水平相较于往年，有较大幅度的提升。
根据土地监测监管系统数据统计，截至2023年初，鄞州区批而未供土地总量为693.4000公顷(含单独选址项目)，高于2023年度鄞州区土地供应总量（412.3333公顷），但近5年平均供地率达到63.7%，符合成片开发方案编制报批，不低于60%的供地率要求；至2022年底，鄞州区闲置土地共计57.0000公顷。此外，鄞州区2022年内处置完成批而未供土地263.1333公顷，处置率达到38.3%；处理闲置土地17.9333公顷，处置率达到36%。综上，鄞州区本年度符合市辖区编制、报批成片开发方案关于土地集约、节约利用的规定和要求。
按照最新年度浙江省省级以上开发区土地集约利用评价结果，鄞州工业园区亩均固定资产投资总额为9.47万元/亩、亩均税收为60.57万元/亩、综合容积率为0.97，符合成片开发方案编制关于开发区土地节约、集约利用的要求。
二、成片开发土地利用情况
(一)土地开发利用状况
(1)土地征收成片开发的范围、面积、开发片区数量《方案》申请的成片开发土地均位于鄞州区行政辖区范围内，总面积12.4571公顷，共计3个片区。
(二)耕地补充与拆迁安置情况
《方案》各片区均涉及现状耕地占用，在具体实施土地征收和开发建设前，严格“数量不减、质量不降、占补平衡”的要求制订耕地补充计划和实施措施，并依法依规落实到位，以保障区域粮食产能稳定和粮食安全。
对于《方案》中涉及拆迁安置的片区。后续将根据片区开发建设计划与安排，充分尊重被拆迁村民、居民意愿，统筹采取货币补偿、住房安置等多种方式妥善安置被拆迁村民。
具体安置补偿标准，参照以下有关政策执行。土地补偿费和安置补助费，按《宁波市鄞州区人民政府关于调整征地片区综合地价的通知》（鄞政发〔2020〕39号）规定执行；地上附着物和青苗补偿费按《宁波市鄞州区人民政府关于调整区土地征收青苗及地上附着物补偿标准的通知》（鄞政发〔2021〕8号）规定执行；村民住宅拆迁及补偿费按照鄞政发〔2017〕111号文件执行；社保安置按浙人社发[2020]61号、甬人社发[2020]53号，鄞政发[2003]29号，鄞政办发[2004]33号、[2005]148号、[2014]180号、[2020]4号等文件规定执行。
(三)效益评估
(1)经济效益
本《方案》的实施，有利于推动鄞州区有关重点片区的开发建设，完善片区生产、生活功能；有利于提升鄞州区居住环境品质、完善设施配套，带动人气提升。
由于片区开发建设的资金需求量巨大，资金平衡影响因素较多，需要制订合理计划，以实现项目实施过程及最终的资金平衡。资金平衡应从片区综合开发总收入和总成本角度考虑。片区综合开发成本主要包括前期准备费、土地储备成本、建设成本、不可预见费、财务成本、开发间接费、运营成本以及各项税金等。经大致估算，本《方案》确定的各片区综合开发总成本共计约19461万元。
片区综合开发收入主要包括土地出让收入、地方留存税收收入、财政专项补贴、片区内经营收入、其他收入等。目前，土地出让收入为片区开发收入的主要来源，是影响资金平衡的决定性因素。
本《方案》确定的成片开发范围内拟用于居住、商业各类经营性用地出让后收入共计约135775万元，为片区内及其周边道路、公服公用等配套设施的建设提供了稳定的资金来源与支持，为鄞州区经济的可持续、高质量发展和防范金融风险的能力提供坚实的后盾。
(2)社会效益
本《方案》的实施会对社会、经济、环境等各方面产生较大影响，对土地利用、环境改善、增加就业等方面有巨大的促进作用。通过本《方案》的实施，能真正实现统一的规划、配套、开发、建设、管理，激活土地利用价值，提升土地资源配置效率。本《方案》各单个成片开发片区范围内公益性用地比例达到40%以上，在一定程度上保障了开发片区范围内居民对于生活的便利性和舒适性要求，有利于塑造良好的生活空间并提升居民生活的幸福感。
(3)生态效益
本《方案》确定的成片开发范围内各片区均规划有一定面积的生态用地，各类生态用地面积共计3.1153公顷，占片区总面积的25.01%，这些规划的绿地与开敞空间用地、陆地水域在一定程度上保护了各片区内的生态环境，有利于为片区内的居民打造一个山清水秀、生态宜居的良好生活空间。《方案》实施过程中，可通过采取必要的生态修复技术以及补偿措施，确保片区内的生态环境不断向好发展。
(4)土地利用效益
本《方案》有效整合了区域内土地资源，通过对各片区内部各类用地比例以及规模的约束，有利于促进土地资源要素的统筹利用，从而形成良好的生产、生活、生态空间结构与布局，提升土地利用的结构性效益。
三、已批准方案实施情况
鄞州区2021年度土地征收成片开发方案，中心城区内各片区于2022年4月22日获省人民政府批准；中心城区外各片区于2022年4月29日省人民政府批准。鄞州区2022年第1批次土地征收成片开发方案中心城区内、外方案分别于2022年9月、2022年8月获省人民政府批准。鄞州区2022年第2批次土地征收成片开发方案中心城区外方案于2023年1月12日获省人民政府批准。
鄞州区2021年度及2022年度各批次土地征收成片开发方案获批时间均不足一年，因此，鄞州区目前尚不存在“已批准实施的土地征收成片开发方案连续两年未完成方案安排的年度实施计划的”情况。具体获批片区及征地年度计划实施情况等详细信息，见附表4。
四、意见征询情况
为确保《方案》编制成果的科学性、合理性，鄞州区人民政府组织由人大代表、政协委员、社会公众以及有关专家学者参加的论证会，与会代表和专家对《方案》予以肯定。
《方案》已完成在宁波市自然资源和规划局鄞州分局网站进行公开征求意见。
五、数据真实性
本方案中所有数据均真实有效，并经自然资源和规划等相关部门校核。为保证后续土地征收工作的顺利推进，应依据本方案进行相应规划设计，保障公共利益。
六、其他情况
(1)本方案未涉及特殊项目，无需相关部门出具支撑性文件。
(2)新增建设用地将分时序进行建设，2023年度的新增用地量符合估算的该年度新增建设用地计划要求。