现就关于《中河街道住宅小区物业管理工作考核实施办法》（中街道办〔2021〕12号）文件有关政策解读如下：

一、政策制订背景

为进一步规范住宅小区物业管理工作，全面提高物业企业整体管理水平，提升社区服务档次，建设品质社区，街道对辖区内住宅小区物业管理工作进行考核，特制定本实施办法。

二、文件制定依据和过程

（一）制订依据：根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《浙江省物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》《关于做好鄞州区镇（街道）物业管理目标管理考核工作的通知》《鄞州区住宅小区物业服务“红黑榜”实施细则》等文件精神以及中河街道物业发展现实情况制订。

（二）制订过程：中河街道社区管理办从2020年底开始调研，根据中河街道的物业实际发展情况，并听取了部分物业企业及其他业务科室的意见和建议，在2021年初形成初稿，经反复研究探讨，最后形成送审稿。并经中河街道书记办公会、党政人大联席会议审议通过，由主任签发。

三、政策主要内容

政策总体框架分为四个部分，分别是考核对象、考核内容、考核办法、奖惩办法。

一、考核对象

中河街道辖区范围内各小区物业管理处。

二、考核内容

（一）建立以项目经理为首的物业管理服务体系，合理配置各岗位人员，实行物业服务项目经理负责制；

（二）按要求签订物业服务合同，依照合同的约定，做好物业管理区域内环境卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备维修等管理服务工作；

（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业服务人员的行为；

（四）配合社区开展物业服务工作，参加联席会议协商事宜，妥善处理物业相关矛盾；向业主大会、业主委员会报告物业管理服务事项，及时了解、听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议；

（五）对物业管理区域内乱张贴、乱拉线、乱停车、乱堆放等各类不文明和违法违规行为加强管理，按规定落实“三联单”制度进行劝阻、制止、报告，并建立相应的工作机制和措施，实现管理常态化、长效化；

（六）按要求做好阳光财务的审计和公示工作；

（七）做好小区内所有设备设施的维护工作，包括电梯、设备机房、监控室、消防栓、电线水管等设备的正常运转。如有故障，及时报修解决。

三、考核办法

1、根据物业工作要求，结合街道实际，每年度进行一次综合考核，考核由日常考核40%、各线考核50%、满意度测评10%组成。

日常考核由街道物业办组织各住宅小区物业自查、互查，社区居委会每月对小区进行检查，把自查、互查和检查结果作为日常考核的依据(考核细则见附件1)；各线考核由各考核部门根据工作实绩确定，考核打分要根据实际情况拉开差距，城建管理办公室（15分）、综合行政执法中队(15分)、派出所(15分)、社会治安综合治理办公室（15分）、应急管理所(15分)、社会事务服务管理办公室(10分)、宣传口(15分)，总分相加后，按50%比例列入物业考核分,各线考核细则由相关科室及部门根据各线工作需要自行制订并报街道物业办备案。满意度测评由联社干部（30分）、业委会（40分，无业委会的由社区或经济合作社代行）、居民代表（30分）考核打分，总分相加后，按10%比例列入物业考核分。

2、新移交不满一年的住宅小区纳入考核范围，不实施排名和奖励。

3、本考核设附加分，累计最高不超过10分:

（1）物业工作受到媒体宣传表扬的，按国家、省、市、区级每起分别加5分、3分、2分、1分，同一内容的报道按最高级别加分，累计不超过5分；

（2）物业工作被评为全国、省、市、区级先进的，分别加5分、3分、2分、1分；

（3）积极采取重大创新措施解决小区物业管理问题并形成案例的酌情加分，最高不超过5分。

四、奖惩办法

1、街道对辖区内各小区物业进行综合考核，由年度考核总分排名前六且无一票否决情形的物业获评物业管理先进单位，并给予1万元奖励。

2、涉及下列条款之一的，实行综合考核一票否决。

（1）物业管理不到位及配合不力，对各级文明创建、房屋（包括车棚车库）违规租赁住人专项整治及垃圾分类、老旧小区改造等专项活动造成恶劣影响的；

（2）物业服务质量差，造成恶劣影响的或因物业服务引起群体性上访事件的；

（3）采取不正常催费方式导致业主投诉比较多的；

（4）因消防隐患及整治不到位而导致重大消防火灾事故的；

（5）因物业从业人员玩忽职守引发重大治安及刑事案件的；

（6）物业服务项目未依法接管或退管，造成恶劣影响的；

（7）物业服务项目非法挪用、侵占物业专项维修资金、保修金、前期物业服务费的；

（8）擅自改变物业管理用房用途的、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（9）未按时完成阳光财务公示的；

（10）物业工作被负面报道造成恶劣影响的；

3、奖金由社区居委会审核发放，主要用于奖励该小区物业项目从业人员，其中项目经理奖励金额不超过50%，具体分配方案由物业公司负责制订,可根据岗位特点及工作实绩适当拉开差距，社区居委会对分配方案进行审核把关，对平时工作配合不力的相关物业服务从业人员具有一票否决权。                                                                                                                                                                                                     4、对长期管理不善、业主投诉比较多的住宅小区物业管理处经理，给予通报批评，建议公司更换小区物业经理，并视情做扣分处理计入其信用档案。

5、对长期管理不善、业主投诉比较多的住宅小区所属物业企业，取消其在本街道辖区内前期物业招投标资格；对擅自放弃小区物业管理项目或不正常移交的物业企业，禁止参加本街道辖区内前期物业招投标，并取消该企业本年度在本街道辖区内所有物业管理项目评优资格。

6、物业服务工作考核结果报区住建局备案，并作为行业管理的重要依据。

四、解读机关、解读人

《中河街道住宅小区物业管理工作考核实施办法》（中街道办〔2021〕12号）解读机关为宁波市鄞州区人民政府中河街道办事处。

解读人：董芬，电话：83088070。