各镇政府、街道办事处，区政府各部门、直属单位：

《鄞州区城镇老旧小区改造三年行动方案（2020-2022年）》已经区政府第74次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

 

                    宁波市鄞州区人民政府办公室

                          2020年10月16日

鄞州区城镇老旧小区改造三年行动方案

（2020-2022年）

 

为进一步改善鄞州区城镇老旧小区居住环境，完善城市功能、提升城市形象，根据《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020-2022年）的通知》（甬政办发〔2020〕18号）精神，结合我区实际，特制定本行动方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，以共同缔造为理念，推动建立“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”机制，打造共建共治共享的社会治理格局。

（二）工作目标

到2022年，基本完成全区城镇老旧小区改造任务，形成小区长效管理、基层有序治理、城市有机更新的工作机制，实现有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的社区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系的“六有”目标，居民的获得感、幸福感、安全感明显增强。

（三）基本原则

1.群众参与、共同缔造。发挥居民主体作用，调动广大业主的积极性和创造性，推进城镇老旧小区改造由政府为主向社会多方参与转变，自下而上地开展城镇老旧小区改造工作。

2.先保基础、后促提升。坚持问题导向，重点解决消防、安防、房屋结构、公共卫生安全等隐患，弥补基础设施、服务功能不足，力争实现改造小区“危房清零”，统筹推进品质提升、美化靓化工程。

3.统筹兼顾、条块协同。以小区为改造基本单元，完善小区及其周边区域公共服务和社会服务配套，整体推进片区改造提升,推动城市有机更新。以最多改一次为目标，统筹推进小区改造和专项工程。

4.建管并举、标本兼治。坚持“改管结合、以改促管”理念，构建老旧小区长效管理机制，提升小区自治和物业管理水平。

二、改造任务

（一）改造范围。优先改造鄞州区国有土地上2000年底前建成交付,且未列入棚改计划、征收计划的城镇老旧小区和可维修加固使用的楼房。2000年后建成交付，使用功能不完善、配套设施不完备、公共服务及社会服务缺项较多，且居民改造意愿强烈的住宅小区也可改造。安置房、保障房小区改造可视实际情况确定。纯别墅小区不单独列入改造范围。

列入市城镇老旧小区改造（2020-2022年）项目库的项目根据《关于建立宁波市城镇老旧小区改造（2020-2022年）项目库的通知》（甬住整办〔2020〕2号）确定。

（二）改造内容。根据“先基础、后提升”改造要求，改造内容分为基础类、完善类、提升类三个板块（详见附件1）。

1.基础类改造。满足居民公共安全需要和基本生活需求，包括违建拆除、破墙开店整治、外墙安全隐患治理、建筑户外结构构件维修、危房加固解危等;小区道路、配套管线、安防设施、消防设施、门禁设备、环卫设施等配套基础设施的改造。实施片区整体改造提升的，基础类改造内容还可包括所涉区域内市政基础设施的改造。

2.完善类改造。满足居民改善型生活需求和生活便利性需要,包括电梯加装、空调外机整治、外墙整饰、“口袋公园”、智慧管理、宣传栏等。

3.提升类改造。丰富小区及周边区域配套服务，包括康体、文化、养老、抚幼、医疗、停车库（场）等公共服务设施的统筹配套，引导发展社区家政保洁、快递等社会服务，完善便民市场、便利店等社会服务设施。

三、资金筹措

改造所需资金由政府财政、社会资金、小区业主等共同筹措。

（一）财政资金。积极争取中央专项补助资金及专项债券。市级财政按年度对区老旧小区改造政府出资额的40%给予补助，补助资金基数以核定的竣工财务决算数为准（不包括加装电梯、危房解危等专项工程）。涉及危房解危、电梯加装、物业费提价等补助资金安排继续按原政策执行。区级财政整合智安小区雨污分流及海绵城市建设等各渠道专项工程相关资金，提高资金使用效率。受区政府委托，由区国有公司建立融资平台，多渠道筹措改造资金。

改造项目的区、镇（街道）财政资金按照区城镇老旧小区改造专项资金管理办法执行，具体由区财政部门和区住建部门另行制定。

（二）社会资金。探索创新投融资机制，吸引银行业、保险业等金融机构参与城镇老旧小区改造项目。盘活小区及周边区域资源，引导市场主体提供养老、托幼等公共服务和社会服务。吸引市场主体投资城镇老旧小区改造项目，在满足片区规划导向的前提下，推动办公用地、商业用地的规划调整;探索“毛地出让”的土地开发利用模式，出让方案中应明确市场主体责任，满足规划条件的，允许其通过适度拆建平衡资金。鼓励供水、供电、供气、通信等专营单位投资老旧小区管线整治改造项目。属于单位分配给职工居住或职工房改购房的房屋，鼓励原单位参与改造。

（三）业主出资。引导业主出资参与城镇老旧小区改造，业主出资应不低于楼栋共用部位及共用设施设备改造资金的5%（配套用房除外）。小区共有部位及设施补偿赔偿资金、公共收益、业主直接出资、捐资捐物、投工投劳等均可作为业主出资。业主出资可列入工程投资，也可划转至物业专项维修资金账户。老旧小区改造工程竣工后，可按照相关规定申请划拨物业专项维修资金和提取个人住房公积金。对推进老旧小区改造中业主出资比率较高的，在资金、资源统筹使用等方面给予优先和保障。

四、组织实施

（一）合理确定城镇老旧小区改造项目实施计划

实施改造小区需同时满足以下三个条件：一是小区物业服务费、日常维修费按照物业合同约定或相关规定标准缴纳，收缴率不低于70%。二是改造资金由政府财政、社会资金、小区业主等共同筹措，出资比例应符合要求。三是启动物业专项维修资金补缴工作，逐步建账到户。

1.提出改造申请。镇（街道）、社区指导小区业委会或居民小组征求小区居民改造意愿和征集改造内容，意愿经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意后，确定居民需求集中的改造内容，由小区业委会或居民小组向镇（街道）提出书面改造申请。

2.制定改造方案。相关职能部门要根据小区及周边的空间资源、配套设施现状，结合相关规划及“最多改一次”要求提出专项工程实施需求。实施主体委托设计咨询单位在属地镇（街道）的指导下根据专项工程实施需求、居民改造需求和小区长效管理需求等编制改造方案。改造方案应包括改造项目工程设计、工程预算、资金筹集方案、长效管理机制等内容。

3.确认改造方案。镇（街道）、社区指导业委会或居民小组组织业主对改造方案进行表决。表决经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的，由小区业委会或居民小组确认后向镇（街道）报送改造方案。镇（街道）对辖区内的老旧小区改造方案进行汇总，统筹考量审核后报区住建部门。

4.确定改造计划。引入改造项目竞争性管理机制，按照“谋划一批、生成一批、实施一批、储备一批”的原则，建立项目储备库。对上报项目进行论证评审后，按“先急后缓、综合统筹、共同缔造”的原则，选取改造实施项目。区住建部门会同区财政、区发改等部门结合城市有机更新理念，通盘考虑片区整体改造提升，根据项目评价标准进行排序，拟定下年度城镇老旧小区改造项目库，报送区领导小组；区领导小组于每年8月底前确定下年度城镇老旧小区改造项目实施计划。

具体流程图详见附件2。

（二）强化工程组织实施和运维管理

1.工程组织实施。实施主体要切实履行城镇老旧小区、片区化改造项目改造责任。按照城镇老旧小区改造项目审批制度的有关规定组织项目报建。鼓励推行项目全过程咨询管理。在保障公平竞争的前提下，优先选择建筑市场信用评价好的企业实施改造。

2.项目过程监督。严格实行城镇老旧小区改造工程安全质量监督管理，要求参建单位项目管理人员到位、责任到位、验收到位。建立多位一体、各方参与的沟通协调平台，做到“现场反映情况、现场沟通协调、现场解决问题”。建立业主参与施工过程监管协调的工作机制，鼓励具有技术特长的业主参与工程监督。加强城镇老旧小区改造项目的过程跟踪审计，确保项目顺利实施。依托城镇老旧小区改造工作管理系统平台，实现规范化、标准化、精细化管理。

3.组织竣工验收。改造项目完成后，建设单位组织设计、施工、监理、小区业委会或居民小组等单位进行竣工验收，工程质量安全监督部门要加强工程验收的指导服务。

4.项目移交维护。竣工验收后，建设单位应按有关维保责任将竣工验收资料移交给小区业委会或专营单位。各专项工程牵头部门要落实专项工程移交及后续维修养护事宜，其余改造工程在保修期满后，由小区业主承担维护保养责任和维修费用。

5.建立后评估机制。区级相关部门对改造工程成效和长效管理机制执行情况进行评估，建立评估状况与财政奖补挂钩的激励机制。

（三）提升城镇老旧小区改造项目统筹管理水平

1.推进区域统筹。推进城镇老旧小区连片改造提升，发展社区邻里中心、养老、托幼、助餐等公共服务，推动小区及周边区域基础设施更新，构建服务齐全、宜居便利的“15分钟社区生活圈”。

2.落实专项工程统筹。城镇老旧小区改造要统筹住建、民政、综合执法、公安等部门的专项工程及资金，推进主干道整治、雨污分流、电梯加装、垃圾分类、智慧安防小区建设、消防设施更新等专项工程。

3.优化资源整合利用。建立存量土地整合利用与存量房屋盘活使用机制。利用小区及周边闲置地、拆除违法建筑所得用地等零星土地，优先用于建设配套服务设施。整合利用小区及周边公有闲置房屋和低效用地，为发展公共服务和社会服务提供空间。

4.强化管线协调。根据《关于印发<关于宁波市城镇老旧小区管线整治改造工作的指导意见>的通知》（甬住整办〔2019〕43号）要求，与供水、供电、供气、通信等各专营单位建立议事协调机制，加大沟通协调力度，进一步明确改造标准、资金分担、施工配合、维保责任等相关问题；各专营单位要结合我区城镇老旧小区改造计划，合理完善各自项目建设安排和年度实施计划，通过双向沟通，形成高效的工作合力。    

5.注重文化传承。城镇老旧小区改造要保留老旧小区的历史风貌，提炼特色文化，活化利用传统文化载体，提升小区文化氛围。

五、管理机制

（一）推动小区业主自治。依法依规成立业委会，提高业委会履职能力。完善业主沟通议事平台，引导居民积极参与小区改造和长效管理工作，提升业主自治水平，维护业主合法权益。

（二）全面引入物业服务。结合城镇老旧小区改造，全面引入专业化物业服务，可适当给予补助。建立与服务水平挂钩的物业服务收费动态调价机制，对改造后严格执行物业管理制度、物业服务收费达到最低物业收费标准的老旧小区，按有关规定给予补助，补助资金专项用于小区公共部位、共用设施设备维修。

（三）健全维修资金归集机制。未设专项维修资金的小区,应在城镇老旧小区改造方案中明确筹集专项维修资金的措施。推行专项维修资金“即交即用即补”机制，逐步扩大城镇老旧小区专项维修资金覆盖面。

（四）加强公共收益管理。城镇老旧小区改造可以拓展停车位、经营用房、广告点位等收益渠道，增强小区“造血功能”。打通公共收益与专项维修资金通道，弥补维修资金不足。

六、组织保障

（一）强化组织领导。调整充实区生活小区污水零直排、老旧小区改造、街区更新“三位一体”工作领导小组与工作专班，统筹推进各项工作。根据工作职责,建立相应工作机构和推进机制，形成政府统筹组织、职能部门协调指导、属地镇（街道）项目申报及监管协调、区属国企实施、社区协助推进、居民全程参与的工作模式。鼓励党政机关、事业单位、群团组织、志愿者队伍等对当地城镇老旧小区改造提供人、财、物、智支持，推动管理、服务深入基层。

（二）强化资金保障。按照集中财力办大事财政政策要求，将城镇老旧小区改造列入大事清单，积极争取中央专项补助资金和专项债券资金支持，加强资金使用审计监督力度。严格防止各类挪用、套取资金的行为，切实把资金管理好、使用好，确保政策性资金用在刀刃上，做到拨付及时、专款专用。研究制定吸引社会资本参与改造的支持政策。

（三）强化督导考核。将城镇老旧小区改造工作纳入目标管理考核，建立督导检查、考评通报等制度，对工作成效明显的镇（街道）给予资金奖励。

（四）强化舆论引导。多渠道多方式宣传城镇老旧小区改造政策，激发群众改造愿望，问需于民、问计于民，树立群众“主人翁”意识，共同推进城镇老旧小区改造工作。

七、其它

本方案自2020年 11月15日起施行，2020年1月1日前启动的老旧小区改造项目仍按《宁波市鄞州区人民政府办公室关于印发<鄞州区老旧住宅小区改造工作实施方案>的通知》（鄞政办发〔2019〕12号）执行。

 

附件：1.鄞州区城镇老旧小区改造内容

          2.鄞州区城镇老旧小区改造流程图

鄞政办发〔2020〕80号.doc