各镇政府、街道办事处，区政府各部门、直属单位：

《鄞州区老旧住宅小区改造工作实施方案》已经区政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

宁波市鄞州区人民政府办公室

2019年3月5日

鄞州区老旧住宅小区改造工作实施方案

老旧住宅小区是城市的重要功能单元，是“住有所居”工程的重要组成部分，是广大业主的共同家园。为全面推动我区老旧住宅小区居住品质的改造工作，根据《关于推进老旧住宅小区改造工作的实施意见》（甬党办〔2018〕93号）、《宁波市老旧住宅小区改造建设指南》（甬建函〔2018〕112号）及《宁波市老旧住宅小区改造专项资金管理办法（试行）》（甬建发〔2018〕145号）等文件，决定在全区范围内全面开展老旧住宅小区改造工作，并制定实施方案如下：

一、目标要求

深入贯彻党的十九大及习近平总书记重要讲话和中央、省委城市工作会议精神，全面打造品质鄞州，以为民惠民为出发点，先民生后提升，先安全后功能，实施“三微”（微整治、微更新、微改造）工程，重点解决老旧住宅小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题。按照“共同缔造”的基本要求，全区每年改造面积原则上不低于50万平方米，2025年底之前基本完成2000年底前建成交付的老旧住宅小区改造工作。

二、基本原则

（一）自下而上、共同缔造。坚持以居民为主体，调动居民群众的积极性，参与老旧住宅小区改造全过程，自下而上为主，自下而上和自上而下相结合实施改造，实现共谋、共建、共管、共评、共享，形成“区级统筹、属地实施”的工作机制。

（二）党建引领、政府引导。老旧住宅小区所在街道办事处对老旧住宅小区改造负总责。各街道办事处应制定具体实施方案，明确目标计划。各相关部门要明确责任人，配合做好工作，要制定严格科学的考核办法，强化落实情况的监督管理。

（三）民生菜单，群众点单。坚持群众主体地位，顺应群众期盼，以实施改造的项目为单位，综合改造和微改造相结合，结合“三改一拆”“雨污分流”“二次供水改造”等各专项工作，按照居民群众的意愿，服务群众需求，对小区建筑物本体和周边环境等进行适度改造、提升。　

（四）建管并举、注重长效。按照改造与管理并重要求，明确改造后小区实行的管理方式，实现小区后续管理的专业化、常态化，提升居民群众的满意度和幸福感，保障改造成果，构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社会治理体系。

（五）因地制宜，汇聚民智。结合小区实际，激发群众热情，汇聚民众智慧，科学制定并优化老旧住宅小区改造方案，力求设计方案精细化，充分体现小区人文特点。

三、组织领导

为加强对老旧住宅小区改造工作的领导，成立以区领导为组长的区老旧住宅小区改造（整治）工作领导小组，建立工作协调机制，统筹决策部署推进我区老旧住宅小区改造工作。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，具体负责日常工作。

四、职责分工

（一）区政府办：负责统筹协调区老旧住宅小区改造中的工作问题。

（二）区委宣传部：负责做好老旧住宅小区改造工作的宣传报道，正确引导社会舆论。

（三）区信访局：负责协调改造工作中涉及的群众来信、来访等信访事项。

（四）区发改局：负责改造项目的立项审批等工作；联系市级有关部门指导老旧住宅小区相关收费事宜。

（五）区财政局：负责改造专项资金的统筹安排及监管，按财政资金审核程序做好改造项目资金审核相关工作。

（六）区住建局：负责领导小组办公室的日常工作；统筹我区老旧住宅小区改造的有关政策，牵头推进体制机制创新。组建改造项目专家评审组对申报项目实施竞争性评审，明确年度优先改造项目，制定我区改造储备项目库。负责协调处理小区内的违法装修等行为。开展对街道办事处实施老旧住宅小区改造进行指导监督工作。监督物业企业配合老旧住宅小区改造工作。

（七）区综合执法局：负责联系市综合执法局协调各管线单位做好供水改造；做好老旧住宅小区周边涉及的市政道路开挖、修复等工作；指导、协调各街道办事处做好老旧住宅小区雨污管网与周边市政管网衔接，以及绿化迁移，路灯、雨污管网等设施改造事宜。

（八）区水利局：负责改造工程中需要拆除、改动、迁移供水、排水与污水处理设施审核；污水排入排水管网许可证核发；涉河涉堤建设项目审批等。

（九）区审管办：统筹改造项目的行政审批推进工作，简化审批环节，优化申报流程，压缩办理时限，加快招标程序。

（十）区民政局：负责指导协调街道办事处、社区宣传发动居民群众积极参与改造工作；指导协助街道办事处做好居民自治的监督工作。

（十一）区审计局：负责对老旧住宅小区改造项目的审计工作的指导和监督。

（十二）区公安分局：负责指导、协调监控、消防、停车位及停车管理系统、小区交通组织的改造，牵头负责群租房整改。

（十三）市生态环境局鄞州分局：对住宅区餐饮、娱乐场所和工业生产等环境噪声问题进行改造。

（十四）市自然资源和规划局鄞州分局：负责老旧住宅小区改造中涉及规划审批工作，负责老旧住宅小区改造新改扩建项目的不动产登记等工作。

（十五）鄞州交警大队：负责指导、协调老旧住宅小区周边施工期间的交通组织，指导停车位改造等相关事宜。

（十六）鄞州消防救援大队：负责指导、监督老旧住宅小区消防设施设备设计、施工、安装、验收。

（十七）各街道办事处：负责辖区内老旧住宅小区基本情况调查摸底、优选推荐改造项目、预算资金编制和组织实施；负责落实老旧住宅小区改造的实施工作；负责统筹老旧住宅小区改造和改造后的物业管理工作；负责委托开展老旧住宅小区改造的方案设计以及有关施工图设计、施工招标投标等；做好业主参与共同缔造资金的收缴工作；负责委托开展竣工决算审核工作。指导社区居委会组织开展老旧住宅小区改造征求民意工作，按照本实施方案向业主提供菜单式服务内容，供业主选择；争取广大业主对老旧住宅小区改造的支持和理解工作；指导社区居委会积极组织或会同业主委员会开展共同缔造过程中业主出资部分的征求意见工作；项目完工后，受小区业主委员会或社区居民委员会委托组织各方验收，验收合格向区领导小组办公室申请竣工备案。

（十八）供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线单位：负责所属管线改造工作，配合各街道办事处协同设计、施工。地下排管的土建部分由各改造实施单位负责施工，各工程管线单位须向改造实施单位提供线路走向图和排管数量。

五、改造内容

优先改造市政设施基础较差、改造较迫切和社区党组织核心作用发挥突出、领导能力强，群众参与意愿较强的老旧住宅小区。按照老旧住宅小区改造与城市主干道综合整治、区块建设同步规划，与棚户区、“城中村”改造计划统筹安排，原则上为绕城高速公路范围内2000年底前建成交付、且未列入棚改计划或5年内未列入征收计划的老旧住宅小区。安置房、保障房小区放宽到2004年。

按照“先民生、后提升”“先安全、后功能”要求，确定基本改造和自选改造内容，包括建筑物本体、市政配套设施、其他配套设施等内容。小区改造按照共同缔造模式待居民达成共识后，才进行改造。具体分类如下：

（一）建筑物本体

建筑物本体改造包括建筑屋顶（渗漏水）、外墙面（渗漏水和脱落）、楼道修缮（楼道内墙破损、脱落、开裂修复，楼梯扶手破损改造，楼道照明改造、单元防盗门和对讲系统配套等）。同步加装电梯的，按市相关政策执行。

（二）市政配套设施

市政配套设施包括消防设施、供水、供电、弱电（通信、有线电视）、市政道路、路灯、雨污水、停车位等改造项目。

（三）其他配套设施

小区范围内围墙和大门、监控系统、绿化修复等改造项目。

对具备相关基础条件的老旧住宅小区区域，由各街道办事处统筹完善社区综合服务站、室外活动场地、慢行系统等公共服务设施。具体改造内容详见附件。

六、改造标准及资金分担

老旧住宅小区改造标准要因地制宜、民主决策。改造所需资金由小区居民、相关企业、政府等共同筹措。

（一）居民出资

不同的改造项目对居民有不同的出资比例要求。具体改造项目及其居民出资要求详见附件。

居民资金来源主要有：

1.由居民根据专有部分建筑面积等因素协商，按一定分摊比例共同出资；

2.已设立首期专项维修资金或收取日常专项维修资金的小区，居民可按照有关规定申请使用专项维修资金；

3.已缴存维修资金的房改房，可按相关规定申请使用房改房维修资金，相关管理部门应简化流程方便居民申请使用；

4.小区公共停车、广告、房屋出租等公共收益，依法经居民同意，可安排用于改造；

5.其他符合规定的资金。老旧住宅小区属于由单位分配给职工居住的，鼓励原单位捐资捐物共同参与改造工作。

居民出资可包括但不限于物业专项维修资金（含物业管理专项资金、房改房维修资金）、共有部位及共有设施设备征收补偿、经营收益、赔偿及个人直接出资等资金。

低保家庭、困难职工家庭等特殊人群家庭改造出资相关减免政策由各实施街道办事处自行制定。

（二）财政出资

绕城高速公路范围内改造项目的市级资金按市相关文件规定补助，区、街道财政资金按照区老旧住宅小区改造专项资金管理办法执行，具体由区财政局和区住建局另行制定。

改造中，要有效整合汽车充电桩建设、光伏发电、建筑节能、雨污分流、海绵城市等涉及老旧住宅小区工程建设单项财政经费，统筹纳入到老旧住宅小区改造范围，集中投资、集中建设、集中见效益，避免重复投资和浪费。

各街道办事处要结合自身实际情况，鼓励社会资本参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等公共服务设施。

七、改造流程

拟实施改造小区需同时满足以下三个条件：
      1.小区物业服务费、日常维修费按照物业合同约定或相关规定标准缴纳，收缴率不低于70%。
      2.改造资金由小区居民、政府、相关企业等共同筹措，出资比例应符合要求。

3.启动物业专项维修资金补缴工作，逐步建账到户。

老小区改造实施“储备项目库”制度，项目入库遵循“合规、必要、可行”的原则。各街道办事处可参照如下流程实施改造，也可根据属地实际情况做相应调整。实施程序如下：

（一）征求居民意见

改造申报主体为业主委员会。无业主委员会的，改造申报主体可以是社区居委会。

由申报主体发放意见征求书，征集居民对改造内容的意见，并对改造事项进行于表决，表决应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上（以下简称“双三分之二”）的业主同意。

（二）制定初步计划

申报主体汇总意见，制定改造计划。计划应包括小区基本情况、改造内容、总体费用、共同缔造资金筹集方式、物业专项维修资金交纳方案等。也可通过购买服务方式提供方案设计、造价咨询服务，制定初步设计方案。

（三）开展居民决策

改造计划（方案）、初步预算、资金筹集方案等编制完成后须进行公示，组织居民进行二次表决，表决应经“双三分之二”的业主同意。申报主体应将表决结果在小区内显著位置进行公示，公示时间不少于5个工作日，公示内容包括居民意见公示书、住户房号，及改造初步计划（方案）等。申报主体应申请所在社区居委会对其公示情况进行见证备案。

（四）申报主体申请

二次表决通过且经公示小区居民无异议后，申请主体向社区居委会提交以下申请材料：

（1）《×××小区改造项目申报表》 ；

（2）《×××小区改造计划（设计方案）》；

（3）《×××小区管理规约》；

（4）《×××小区改造业主意见公示书》 ；

（5）《×××小区改造居民承诺书》 ；

（6）《×××小区改造后长效管理方案》 ；

（7） 其他必要材料。

相关表格参照《宁波市老旧住宅小区改造建设指南》。

（五）街道初审

社区居委会对提交申请的项目进行汇总，上报所在街道，所在街道综合考虑项目自筹资金承诺比例、居民参与度与积极性等因素进行初审，择优确定推荐项目并进一步完善，上报区领导小组办公室。

（六）入库评审

区领导小组办公室建立老小区改造项目专家组对街道办事处上报项目进行论证评审。按照“先急后缓、统筹平衡、共同缔造”的原则，由评审专家主导，根据方案结合共同缔造情况，对按规定建立物业专项维修资金比例较高或个人出资比例较高或社会资本参与度高的项目，优先列入储备项目库。

年度实施项目由区领导小组根据年度经费情况，量力而行，尽力而为，实行竞争性安排，择优选取“共同缔造”基础好的项目列入年度政府投资计划库。

（七）组织实施

各属地街道办事处作为实施主体负责辖区内老旧住宅小区改造具体推进工作，各部门做好相关行政许可工作，提高审批效率。

项目改造可由实施街道办事处选择项目管理单位，由项目管理单位会同街道办事处通过招标方式选定施工、监理、设计等单位。可研究尝试工程EPC总承包等工程管理模式。

（八）竣工验收

项目完工后，由小区业主委员会或社区居民委员会作为全体居民代表委托街道办事处组织各方验收，验收合格向区领导小组办公室申请竣工备案。

（九）长效管理

街道办事处负责落实社会化管理或依托社区居民委员会实施自治管理方案，切实建立起物业管理长效机制。建立健全由社区党组织牵头，社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业共同参与的议事协调机制。

（十）绩效评估和后评估

老旧住宅小区改造结束后应当由街道办事处、社区居民委员会组织开展群众满意度回访，听取业主对改造工作意见，开展改造绩效评估，并将改造评估报告反馈给区领导小组办公室。改造工程结束后，区领导小组办公室应当委托第三方，对改造情况和改造后的长效管理情况组织开展评估。

八、组织保障

（一）强化组织领导。老旧住宅小区改造工作由区领导小组统筹协调推进。各街道办事处作为实施主体同步成立相应工作领导机构，建立健全工作机制，制定工作实施方案，强力推动落实。各部门要各司其职，各负其责，采取务实举措，加强指导服务，强化协调联动，形成工作合力。

（二）严格任务考核。要加强对各街道办事处各部门工作落实的巡查督查，建立健全考评制度，各单位要落实限期反馈制度，促进各项工作落到实处。改造完成后，区级按照年度改造计划，从改造户数、改造内容、改造标准、配套资金到位、长效管理机制建立情况等方面进行综合考核。

（三）加强资金监管。充分发挥财政资金的杠杆作用，老旧住宅小区改造专项资金列入区、街道办事处财政预算，财政、审计部门会同有关部门建立健全专项资金监管机制，确保资金用到实处。

（四）加大宣传引导。加大宣传力度，扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧住宅小区改造的重要意义、方法步骤和改造成效，切实做到网络上有内容、电视上有图像、广播里有声音、报纸上有文章，做到家喻户晓，人人皆知，形成领导重视、社会支持、群众参与的浓厚氛围。

附件: 1.鄞州区老旧住宅小区改造（整治）工作领导小组

2.鄞州区老旧住宅小区改造项目分类表

鄞政办发〔2019〕12号.doc