各镇（乡）政府、街道办事处，区政府各部门、直属单位：

为深入贯彻《宁波市物业专项维修资金管理办法》、《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》（以下简称《实施意见》）精神，进一步规范和明确我区物业专项维修资金的交存、使用和管理，经区政府同意，根据我区实际，制定以下实施意见。

一、明确工作职责，健全管理机构

（一）区住建局是全区物业专项维修资金管理工作的主管部门，会同区财政局指导和监督物业专项维修资金管理工作；制定出台相应的配套政策。设立区物业和住房维修资金管理中心为维修资金管理机构，负责维修资金日常管理工作；做好辖区住宅物业专项维修补贴资金管理、维修项目方案备案等工作，参与维修项目验收，为辖区房屋维修提供技术指导；推进维修资金管理信息化。

（二）区财政局配合区住建局做好物业专项维修资金管理、指导和监督工作；负责落实区本级住宅物业专项维修财政补贴资金，加强财政补贴资金使用的监督和管理工作。

（三）区审计局负责对物业专项维修资金审计监督。

（四）各镇（乡）政府、街道办事处负责辖区物业专项维修资金使用的组织实施工作；开设物业专项维修资金专户，确保维修资金专款专用；会同区物业和住房维修资金管理中心制定辖区房屋共用部位、共用设施设备的年度维修计划。

二、确定交存范围，统一交存标准

（一）专项维修资金交存范围

1.起，下列房屋应交存维修资金：

一是需领取预售许可证（现售备案证）的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）；二是需办理产权分割转让的单一业主房屋；三是需办理房屋建筑工程竣工验收备案的征收（拆迁）安置住房、廉租住房及公共租赁住房。

2.对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，由本小区、本幢或本单元物业的业主自主确定建立专项维修资金。

3.出售的公有住房按现行的房改政策交存物业专项维修资金。

（二）首期专项维修资金交存标准

首期专项维修资金按规定由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存，设有电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。各类房屋建筑安装工程造价按市造价主管部门会同市房产行政主管部门公布的年度造价标准执行。

（三）后期专项维修资金续交要求

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交至规定交存额或按业主大会决定办理。

三、规范资金使用，保障资金安全

物业专项维修资金实行统一交存、建帐到户、专款专用、业主决策、政府监督的原则，专项用于房屋共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

（一）使用专项维修资金应具备的条件

1.物业共用部位、共用设施设备保修期届满；

2.维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致并且已将维修资金应分摊额存入维修资金专户；

3.维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（二）共用部位、共用设施设备和中修及以上维修的界定

1.共用部位是指房屋主体结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业管理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。

2.共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、信报箱、电梯、消防设施、安全防范设施、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。

3.中修及以上维修是指主体承重墙结构部位损坏，需要拆换、加固的；整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的；整幢楼外檐面脱落在整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；整幢楼或者单元下水管等老化、损坏，需要更新、改造的；智能化系统、消防控制系统等需要整体更换，或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%的；更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件一次性费用超过电梯原造价的20%的；物业管理区域的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。

（三）专项维修资金使用的申请

1.成立业主委员会的，由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

2.未成立业主委员会的，由业主向社区居委会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由社区居委会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

3.中修及中修以上的维修项目：其维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，向专项维修资金管理机构申请划拨物业专项维修资金。

（四）专项维修资金的划拨

1.维修项目涉及财政补贴资金的，应经镇（乡）政府、街道办事处核实后再向专项维修资金管理机构申请划拨物业专项维修资金。

在规定时间内，已对维修资金使用方案进行表决的业主人数不到业主总人数二分之一的，申请人可采用公示的方式征求业主意见。公示期限不得少于7天。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于三分之一的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且专有部分人数占总人数三分之二以上的业主同意”，可申请使用物业专项维修资金。

2.中修以下的日常维修项目：由物业服务企业按现行规定每年度向业主收取日常维修费；对已建立物业专项维修资金账户的，且账户余额充足的，业主可自主选择按年在账户内列支（原则上不予拨付）。

3.各项维修经费应先划拨至镇（乡）政府、街道办事处的物业专项维修资金专户，镇（乡）政府、街道办事处根据维修项目的进展情况划拨维修资金。

（五）实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

四、落实补贴资金，保障住宅维修

（一）根据《宁波市专项维修资金管理办法》第四十六条规定，住宅物业专项维修财政补贴资金按下列规定执行：

业主使用专项维修资金进行住宅物业中修及以上维修所需的经费，由区人民政府和镇（乡）、街道财政补贴50%。

各镇（乡）的住宅物业专项维修财政补贴资金由区、镇（乡）财政各承担50%；各街道的住宅物业专项维修财政补贴资金由区财政承担70%，街道财政承担30%。若今后镇（乡）、街道财政分成体系发生变更，由区财政确定补贴比例。

（二）住宅物业专项维修财政补贴资金由业主委员会或社区居委会提出申请，经镇（乡）政府、街道办事处核实后，向区住建局、区财政局申请财政补贴资金。

（三）各镇（乡）政府、街道办事处应将下一年度维修计划在每年9月底前上报区住建局和区财政局，由区住建局会同区财政局核实汇总后，由区财政局根据维修项目实施进度支付补贴资金。

（四）住宅维修中涉及财政补贴资金的维修项目决算由区审计部门委托有相应资质的社会中介机构审核后签署审定意见。

（五）区住建局和区财政局对每年实施的住宅物业专项维修区级补贴资金进行结算。

（六）鄞州区物业专项维修资金具体操作按《宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则》执行。

宁波市鄞州区人民政府办公室

2015年6月4日