申请人某公司。

委托代理人陈某，特别授权代理。

被申请人宁波市鄞州区住房和城乡建设局。

申请人某公司不服被申请人宁波市鄞州区住房和城乡建设局于2024年8月27日作出的《责令改正违法行为通知书》，以邮寄提交行政复议申请材料方式向本机关申请行政复议，本机关于2024年9月12日收悉。因该行政复议申请材料不齐全，申请人于2024年9月24日完成了补正，本机关于2024年9月30日依法受理并进行审理。经依法延期，听取当事人意见，本案现已审结。

申请人称：首先，申请人对某小区现任业委会非法更换物业的行为不予认可，目前已有业主向鄞州法院提起撤销更换物业决议的诉讼，法院已经立案，9月即将开庭。是否能更换物业应以法院判决为准，故申请人认为应在法院做出判决后，进行工作移交；其次，目前某小区业主拖欠物业费600多万，而小区物业费年饱和收入550万，截止现任业委会让申请人离场时小区累计欠费达1000万元，故申请人未移交公区收益。但项目己将所有商户租赁台账提交业委会。申请人所有行为合情合理，未有违法行为需要责令改正，故申请人申请复议，请求撤销《责令改正违法行为通知书》。

被申请人答复：一、基本事实：申请人系某小区的前期物业服务企业。2024年3月22日，宁波市鄞州区邱隘镇某小区业委会（以下简称业委会）以《通知函》形式书面通知申请人在2024年5月31日24时00分退出某小区，双方《前期物业服务协议》于该日自动终止，并要求提前30日与业委会办理物业交接手续。2024年8月15日，被申请人收到业委会抄送的《函告》，反映申请人于2024年5月31日退出某小区物业服务后，未与业委会、新物业服务企业办理移交手续。经向业委会、属地镇了解情况后，被申请人于2024年8月27日作出涉案《责令改正通知书》，要求申请人于2024年9月1日前如实告知业委会物业的使用和管理状况，与业委会办理移交手续。2024年9月4日，被申请人前往某小区小区现场调查申请人改正情况，发现其仍未与业委会办理移交手续。二、被申请人作出的涉案《责令改正通知书》认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。根据《物业管理条例》第三十八条第一款及《宁波市住宅小区物业管理条例》第五十八条规定，物业服务企业应在前期物业服务合同终止时，如实告知业委会物业的使用和管理状况，向业委会移交资料、做好交接工作。本案中，被申请人收到《函告》后，及时安排工作人员调查某小区物业退管、小区资金资产资料移交等方面事项。据了解，业委会于2023年8月2日组织召开业主大会，对小区选聘或续聘物业服务企业进行投票，最终表决结果赞同“授权业委会选聘新物业服务企业”，并将该结果在小区内公示，随后业委会启动新物业选聘程序。申请人已于2024年5月31日退出某小区管理，但未与业委会办理完交接手续。鉴于申请人上述行为，被申请人根据《物业管理条例》第五十八条作出《责令改正通知书》并依法送达。三、申请人的申请理由不能成立。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第五十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务相关费用，或者垫支物业共用部位、共用设施设备维修费用、业主大会决定存在瑕疵等为由，拒绝办理交接手续。本案中，被申请人作为物业主管部门，负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。申请人关于撤销业委会更换物业决议、业主拖欠物业费等费用的主张，可另行通过民事诉讼途径解决争议。申请人以此为由拒绝办理交接手续于法无据，且其已承认未与业委会完成移交，故其申请理由不成立。综上，被申请人作出的《责令改正通知书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，申请人的申请理由均不能成立，请求依法维持《责令改正通知书》。

经本机关查明：某A公司与申请人某公司曾签订了《前期物业服务合同》，约定合同期限自2017年11月10日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自行终止；合同终止之日起60日之内，某公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移送给业主委员会。

2022年12月29日，宁波市鄞州区邱隘镇某小区业主委员会（以下简称某小区业委会）通过备案。2023年8月9日，某小区业委会公告自2023年8月2日09：00至2023年8月8日16：00召开的某小区业主大会会议表决决定事项，其中表决事项一：选聘或续聘物业服务企业结果为“授权业委会选聘新物业服务企业”。2024年3月22日，某小区业委会将上述表决结果通知申请人某公司，并请申请人在2024年5月31日24时00分前30日和业委会或业委会指定的人办理物业交接手续并附物业交接清单。2024年4月16日，某小区业委会公告自2024年4月9日09：00至2024年4月15日16：00召开的某小区业主大会会议表决决定事项：小区物业服务企业二选一结果为“某B公司”。2024年5月8日，某小区业委会与某B公司签订《物业服务合同》，约定合同自业主大会表决通过，并经双方签字盖章后生效。2024年5月29日，宁波市鄞州区邱隘镇物业管理办公室召开某小区业委会、新、老物业三方会议，协调物业交接相关工作，确定新老物业交接时间为2024年6月1日凌晨。

2024年8月15日，某小区业委会函告宁波市鄞州区邱隘镇物业管理办公室并抄送被申请人宁波市鄞州区住房和城乡建设局，请求责令申请人一、配合完成交接工作，向新物业交接某小区小区相关的一切资料……二、公布某小区小区所有公共收益收支情况并提供有关某小区物业管理经营用房租赁、电梯广告租赁、停车泊位使用的所有合同、会计账簿、会计凭证等一切相关资料……经调查，被申请人于2024年8月27日作出《责令改正违法行为通知书》并邮寄送达申请人，责令申请人于2024年9月1日前如实告知业主委员会物业的使用和管理状况，与业主委员会办理移交手续。2024年9月4日，被申请人就申请人责改情况进行核查，申请人仍未移交有关资料。

以上事实有申请人提交的行政复议申请书、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证、授权委托材料、《责令改正违法行为通知书》；被申请人提交的行政复议答复书、某小区业委会提交的函告、业主委员会备案表、前期物业服务合同、物业服务合同、2023年8月9日的某小区业主大会会议决定的公告、通知函及物业交接清单、2024年4月16日的某小区业主大会会议决定的公告、某小区新老物业交接协调会会议记录及会议照片、某小区小区物居业工作推进会会议记录及会议照片、公证书、现场勘查记录、通话录音、《责令改正违法行为通知书》及运单号等主要证据予以证实。

本机关认为：根据《物业管理条例》第五条第二款的规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”被申请人宁波市鄞州区住房和城乡建设局系鄞州区房地产行政主管部门，有权对辖区内物业管理活动进行监督管理。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”第五十八条“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”的规定，本案中，前期物业服务合同、某小区业主大会会议决定的公告、某小区业委会的通知函、物业服务合同、某小区业委会的函告、通话记录、现场勘查记录等主要证据能相互佐证，证明申请人在前期物业服务合同终止后，未按规定向某小区业委会移交有关资料。被申请人在收到某小区业委会的函告后，经调查核实，作出《责令改正违法行为通知书》并依法送达申请人，责令申请人限期改正违法行为，符合上述条例规定。申请人请求撤销案涉《责令改正违法行为通知书》，无事实与法律依据，本机关不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，本机关决定如下：

维持被申请人宁波市鄞州区住房和城乡建设局于2024年8月27日作出《责令改正违法行为通知书》。

申请人如不服本决定，可在收到本行政复议决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。

宁波市鄞州区人民政府

2024年12月20日