明湖后塘河以南地块项目（地块二）国有土地上
房屋征收补偿方案（征求意见稿）
因明湖后塘河以南地块项目（地块二）需要，根据国家和省、市国有土地上房屋征收补偿相关法规规定，结合实际情况，制定本方案。
一、征收目的
为改善居民住房条件和生活环境，对明湖后塘河以南地块项目（地块二）进行征收，符合旧城区改建的公共利益需要。
二、征收范围
房屋征收范围为东沿卜嘉河至文卫路向东至香溢湾（香溢湾除外），南沿文卫路至人民路再向南至横河，西至邱隘河，北至后塘河（其中，宁波市鄞州区董玉娣中学、宁波市鄞州区邱隘镇中心幼儿园除外）。（以红线图为准）。
三、调查基本情况
本项目涉及被征收总户数249户，总建筑面积约27000平方米，其中住宅226户，建筑面积约24000平方米，非住宅23户，建筑面积约3000平方米，被征收房屋地段等级为五级。
四、征收补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2018〕52号）、《宁波市人民政府关于大力推进住房保障和棚户区改造征收安置货币化的通知》（甬政发〔2015〕85号）、《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》（甬政办发〔2014〕13号）、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》等有关规定。
五、房屋用途、面积的确定
（一）被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。
（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定。
（三）征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。
（四）未经登记建筑按照《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》等有关规定予以处理。
六、住宅补偿方案
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
（一）住宅货币补偿方案
1、房屋价值的补偿。被征收房屋评估价值由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定。
本项目预评估时点为2020年5月11日，被征收住宅（地块内多层成套住宅），按照比较法评估，宁波市住宅用地五级地段，结构为砖混二等，标准层次（层次差价率为0），南中朝向（朝向差价率为0），土地使用权用途为住宅，土地性质为国有出让，使用年限为20年（2000年建成），室内无装修，多层成套住宅用房预评估比准价格为20860元/平方米。
本项目预评估时点为2020年5月11日，被征收低层住宅（地块内落地住宅房），按照比较法评估，宁波市住宅用地五级地段，结构为砖混二等，低层建筑，落地房，朝向南，土地使用权用途为住宅，土地性质为国有出让，土地使用权面积为房屋占地面积，使用年限为20年（2000年建成），室内无装修，落地住宅用房预评估比准价格为21750元/平方米。
被征收房屋土地为国有划拨住宅用地的，按照宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程相关规定执行。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
2、低收入住房困难补偿。低收入住房困难家庭住宅房屋被征收人、符合补偿安置条件的承租人（下同），其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的，不足54平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。
3、一次性补偿搬迁费。按被征收房屋建筑面积每平方米300元的标准计发，不足1万元的按1万元补偿。
4、货币补偿补助。按被征收房屋评估价值的15%给予货币补偿补助。
5、住房困难补助。不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人（下同），其被征收住宅房屋建筑面积低于每户54平方米的，不足部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。
6、临时安置费。按被征收房屋建筑面积每平方米每月25元标准计发6个月，每月不足1350元的按1350元补助。
低收入住房困难补偿、住房困难补助申请办理按《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定执行。
（二）住宅产权调换补偿方案
1、产权调换房屋房源
产权调换房屋为位于东部新城规划C2-2-1地块，四至范围为东至规划九年一贯制学校，南至会展路，西至盛梅路，北至通途路。房屋地段等级为五级，套型为67档、77档、87档、97档、107档、117档、127档、137档，具体产权调换房屋套型图信息另行公布。东部新城规划C2-2-1地块安置房按签约套型面积统一抽签。
东部新城规划C2-2-1地块安置期房预评估比准价格。本项目预评估时点为2020年5月11日，按照比较法评估，本项目中钢混一等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限0年，内部无装修，土地为国有出让住宅用地，东部新城规划C2-2-1地块安置期房预评估比准价格为19310元/平方米。本项目产权调换房屋最终评估比准价格由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
2、产权调换房屋面积及差价计算
（1）可安置面积。产权调换房屋的可安置面积按被征收房屋补偿价值（包括被征收房屋评估价值和低收入住房困难补偿或者住房困难补助之和）与产权调换房屋评估比准价换算，根据换算结果再增加一定面积后，向最接近产权调换房屋建筑面积的套型上靠。
低收入住房困难家庭住宅房屋被征收人、符合补偿安置条件的承租人（下同），其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的，不足54平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。
不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人（下同），其被征收住宅房屋建筑面积低于每户54平方米的，不足部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。
（2）产权调换面积补助。在向产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助。补助面积部分不支付房款，仍按规定计入房屋产权登记面积。
（3）公摊面积补助。产权调换房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款，仍按规定计入房屋产权登记面积。
（4）产权调换房屋差价计算。产权调换房屋交付时，被征收人须结清被征收房屋评估价值与产权调换房屋评估价值的差价，其中向产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。
3、一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米300元的标准计发，不足1万元的按1万元补偿。
4、临时安置费
被征收人选择自行安排过渡用房的，按被征收房屋建筑面积每月每平方米25元给予从搬迁之月起到产权调换房屋交付后的6个月的临时安置费，每月不足1350元的按1350元计发。房屋征收部门超过24个月的过渡期限未交付产权调换房屋的，自逾期之月起按照最新标准的2倍支付临时安置费（不包括产权调换房屋交付后的6个月）。
七、非住宅补偿方案
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
（一）非住宅货币补偿方案
1、被征收房屋价值补偿。被征收房屋价值的补偿价格，由具有相应资质的房地产评估机构根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。
被征收商业用房，本项目预评估时点为2020年5月11日，按照比较法评估，结构为钢混二等，层次为地面第一层，层高3.6米，使用年限设为20年（2000年建成），土地使用权用途为商业，土地性质为国有出让，室内无装修，门面宽深比为0.3，综合修正系数为1.01，预评估比准价格为28840元/平方米。
本项目非住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构确定。
2、一次性补偿搬迁和临时安置费
一次性补偿搬迁和临时安置费按被征收房屋评估价值的一定比例计算，其中商业、办公用房按被征收房屋评估价值的1%予以补偿。
3、重大设施搬迁损失补偿费
对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施，经有相应资质的评估机构按重置价结合成新扣除残值进行评估补偿。补偿后的重大设施由被征收人自行处置。
4、停产停业损失补偿费
商业用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。办公用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。
5、货币补偿补助
非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，可以按被征收房屋评估价值的20%给予货币补偿补助。
（二）非住宅（商业用房）产权调换方案
1、产权调换房屋房源和预评估比准价格
（1）位于宁波市鄞州区书香景苑南区沿民安东路（盛莫北路至莘苑路段）的商业用房（现房），本项目预评估时点为2020年5月11日，按照比较法评估，结构为钢混二等，层次为地面第一层，层高5米，使用年限设为13年（2007年建成），土地使用权用途为商业，土地性质为国有出让，室内无装修，门面宽深比为0.3，综合修正系数为1.01，预评估比准价格为29050元/平方米。本项目产权调换商业房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
（2）位于宁波市鄞州区明湖花苑二期沿会展路的商业用房（现房），本项目预评估时点为2020年5月11日，按照比较法评估，结构为钢混二等，层次为地面第一层，层高3.8米，使用年限设为5年（2015年建成），土地使用权用途为商业，土地性质为国有出让，室内无装修，门面宽深比为0.3，综合修正系数为1.01，预评估比准价格为29490元/平方米。本项目产权调换商业房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
2、产权调换面积和差价结算
产权调换房屋与被征收房屋评估价值或者建筑面积相当，并由同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按规定的评估方法进行评估，并按评估价值结算差价。被征收产权调换房屋由抽签确定。
3、一次性补偿搬迁和临时安置费
一次性补偿搬迁和临时安置费按被征收房屋评估价值的一定比例计算，其中商业用房按被征收房屋评估价值的1%予以补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的1‰增加补偿。
4、重大设施搬迁损失补偿费
对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施，经有相应资质的评估机构按重置价结合成新扣除残值进行评估补偿。补偿后的重大设施由被征收人自行处置。
5、停产停业损失补偿费
商业用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。
八、购房补助
被征收人选择货币补偿的，在征收补偿协议生效之日起24个月内，用房屋征收货币补偿资金购买宁波市行政区域内房屋作为产权调换房屋，凭不动产权证和购房纳税凭证，按被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收房屋评估价值的按纳税凭证记载的购房资金金额）10%的比例给予购房补助，超过期限不予补助。对放弃享受购房补助的住宅房屋被征收人，可以按被征收住宅房屋评估价值的8%再给予货币补偿补助。
九、签约搬迁奖励
被征收人在规定签约期限内签订补偿协议，并在协议生效后规定时间内搬迁的，按被征收房屋评估价值的一定比例给予签约搬迁奖励，其中住宅房屋按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励；非住宅房屋按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励。
十、评估机构的选定
宁波市鄞州区人民政府发布房屋征收决定公告后，被征收人应在公告之日起10日内，从宁波市住房和城乡建设部门公布的评估机构名录中自行协商选定房屋征收评估机构，并向房屋征收部门提交协商选定房屋征收评估机构的书面意见；未提交书面意见或者未征得所有被征收人同意的，视作未协商选定。
房屋征收评估的房地产评估机构不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则，从公开报名的不少于3家具备相应法定资格的房地产评估机构中通过投票确定；通过投票后仍未能选定评估机构的，采用随机选定方式确定。
十一、签约期限、协议生效条件和搬迁期限
（一）签约期限。本项目签约期限为30日，具体起止日期在房屋征收评估机构确定后由房屋征收部门另行公告。在签约期限内达到80%签约比例的，在签约期限届满后可视情况延长一定时间作为续签期，具体续签日期由房屋征收部门另行公告。
（二）协议生效条件。在签约期限内签约比例达到80%的，补偿协议生效；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止。
（三）搬迁期限。本项目搬迁期限为补偿协议生效之日起至签约期限届满之日后的60日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。
十二、房屋征收部门和房屋征收实施单位
房屋征收部门：宁波市鄞州区房屋拆迁服务中心
房屋征收实施单位：宁波市鄞州区邱隘镇拆迁办公室
本方案未尽事宜，按照有关法律法规规定执行。
意见征集中。
明湖后塘河以南项目（地块二）国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见情况的通告
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，明湖后塘河以南项目（地块二）《国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《补偿方案（征求意见稿）》）于2020年8月11日至9月10日公开征求了公众意见,期间部分被征收人提出了《补偿方案（征求意见稿）》规定的被征收住宅产权调换房屋等问题。针对被征收人提出的这些意见，现将有关情况答复如下：
一、关于被征收住宅产权调换房屋问题。本项目被征收住宅房屋产权调换房屋为位于东部新城规划C2-2-1地块的安置期房，四至范围为东至规划九年一贯制学校，南至会展路，西至盛梅路，北至通途路，地段等级为五级。套型为67档、77档、87档、97档、107档、117档、127档、137档，具体产权调换房屋套型图信息另行公布。
二、关于被征收房屋地段等级问题。根据《宁波市人民政府关于公布实施宁波市区新一轮基准地价的通知》（甬政发﹝2017﹞1号）有关规定，被征收房屋土地等级为五级。
三、关于被征收住宅房屋结构、使用年限和装修附属物评估补偿问题。根据《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》（甬征评专﹝2017﹞1号）有关规定执行。
四、关于可安置面积及差价计算问题。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定“产权调换住宅房屋建筑面积，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价换算，根据换算结果再增加一定面积后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。”住宅用房选择产权调换房屋的可安置面积，按被征收房屋补偿价值（包括被征收房屋评估价值和住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与安置房评估比准价换算，向最接近产权调换房屋建筑面积的套型上靠。《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2018〕52号）规定产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在想最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。
五、关于住宅房屋货币补偿补助和产权调换面积补助问题。《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2018〕52号）规定住宅房屋被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的15%比例给予货币补偿补助；住宅房屋被征收人，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助，补助面积部分不支付房款。
六、关于住宅房屋临时安置费问题。《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2018〕52号）规定，房屋地段等级为5-6级的住宅房屋临时安置费的标准为按被征收房屋建筑面积每月每平方米25元计算，其中每月不足1350元的，按1350元补偿。
七、关于被征收房屋评估价值问题。被征收房屋的评估价值由房地产评估机构根据评估比准价格，结合被征收房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定。产权调换房屋的价值由评估被征收房屋的同一家评估机构按同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。《补偿方案（征求意见稿）》中的房屋评估价格为2020年5月份的预评估比准价格，最终的评估比准价格以由评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点评估确定。
八、关于被征收房屋的建筑面积问题。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，被征收房屋的建筑面积按被征收房屋所有权证或者其他合法房产登记凭证记载的建筑面积认定。
九、关于被征收房屋用途问题。被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定。
十、关于房屋征收补偿、补助、奖励规定问题。本项目房屋征收补偿、奖励、补助等有关规定，均严格按照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2018〕52号）执行。
宁波市鄞州区人民政府
2020年9月23日