宁波市鄞州区五乡镇项隘馨园二期项目征收集体所有土地房屋拆迁实施方案

  为保护拆迁当事人的合法权益,根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》、《宁波市鄞州区征收集体所有土地房屋拆迁实施细则》(鄞政发[2017]111号)的有关规定,结合本地实际,制定本实施方案。

  第一章 概   况

  本拆迁项目拆迁人为宁波市鄞州区房屋拆迁办公室,拆迁人委托宁波市鄞州区五乡镇拆迁办公室具体实施房屋拆迁工作。

  本拆迁项目被拆迁人为被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。

  第三条 本次拆迁范围为鄞州区五乡镇项隘村范围内(东至项隘馨园东侧道路、西至东环南路、南至河流、北至惊驾路延伸段)的集体所有土地房屋及附属物,详见规划红线图。

  第四条 拆迁的住宅安置用房位于鄞州区五乡镇项隘馨园二期(期房),具体位于五乡镇项隘村东至项隘馨园东侧道路、西至东环南路、南至河流、北至惊驾路延伸段。安置用房套型分60档、65档、70档、75档、80档、85档、90档、95档、100档、105档、110档、115档、120档等。安置用房最终建筑面积在房屋竣工验收后以房管部门备案的面积为准,安置用房的具体幢室号由抽签确定,抽签过程由公证处全程监督。

  第五条 经核算,本项目拆迁补偿安置资金300元,现已落实。

  第六条 本拆迁项目的签约期限确定为15天,搬迁腾空期限为30天,具体起止日期由拆迁人另行公告。

  第二章 可补偿安置面积的认定

  第七条 被拆迁住宅用房的可补偿安置面积,按被拆迁人提供合法的集体建设用地土地使用证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积,结合实际测绘面积进行计算。

  集体建设用地使用权证或房屋所有权证记载的内容与被拆迁住宅用房现状不一致的,应由国土、规划等行政管理部门结合实际测绘结果依法予以认定。

  第八条 被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件,以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的,在国土行政管理部门依法认定其用地合法的基础上,由国土、规划等行政管理部门结合实际测绘结果认定其合法建筑面积。

  第九条 有以下情形之一的,经国土、规划等行政管理部门依法认定后,计算可补偿安置面积:

  (一)1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前建造的;

  (二)1982年2月13日至1998年12月31日期间,不影响土地利用总体规划和村镇规划,具备建房申请条件,所建房屋未超过农村村民宅基地建房面积标准的。

  (三)符合国家、省、市和我区宅基地确权登记发证规定的。

  第三章 被拆迁人“户”和“户内人口”的认定

  第十条  拆迁住宅用房,应当以集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据,但在同一拆迁范围内,有下列情形之一的,应合并为一户:

  (一)同一被拆迁人拥有多个房屋权属来源证明文件的;

  (二)同一家庭成员中被拆迁人本人、配偶及其未成年子女分别拥有房屋权属来源证明文件的。

  房屋权属来源证明文件包括房屋所有权证或不动产登记证、农村村民建房批准文件、村镇集体建设用地批准文件等。

  第十一条  拆迁住宅用房时,符合宅基地申请条件的男青年和符合宅基地申请条件且已办理男方到女方落户手续的女青年,可以作为分户的依据。但分户析产后的可补偿安置面积和另行计户的可补偿安置面积都不作为单独申请低限的依据,申请低限安置的必须按分户析产前的可补偿安置面积和安置人口计算。

  第十二条 以抵押、赠予、转让等形式分割房产的,不作为立户依据。

  第十三条 被拆迁住宅用房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口,但系寄居、寄养、寄读的人员,不计入户内人口。

  被拆迁人家庭成员虽无常住户口,但属于下列情形之一的人员,可计入户内人口:

  (一)原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人;

  (二)原常住户口在拆迁地的大中专院校的在校学生;

  (三)原常住户口在拆迁地的监狱服刑人员;

  (四)符合法律、法规规定情形的其他人员

  第四章 住宅用房补偿与安置

  第十四条 住宅用房的被拆迁人可以选择调产安置,也可以选择货币安置,但只能选择其中一种安置方式。

  第十五条  住宅用房的可安置面积,按照《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第二十三条和本实施细则的第七条、第八条、第九条的有关规定确定,但每户最高不超过建筑面积二百五十平方米。

  第十六条  被拆迁人选择调产安置的,其安置用房建筑面积的计算适用下列规定:

  (一)安置用房建筑面积,以住宅用房的可安置面积为基数,增加建筑面积10平方米后,再向最接近安置用房建筑面积的套型上靠确定;安置用房地段等级低于被拆迁房屋地段等级的,可在上靠前按每降低一个地段等级再增加建筑面积5平方米;

  (二)被拆迁人在规定期限内签约、搬迁的,可在上靠前再增加建筑面积10平方米;

  (三)安置用房为高层建筑的,在向最接近安置用房建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助:每单元设置一部电梯的,补助建筑面积3平方米/套;每单元设置二部及以上电梯的,补助建筑面积10平方米/套。

  被拆迁住宅用房与安置用房的差价结算适用下列规定:

  (一)安置用房的建筑面积与可安置面积相等部分,安置用房按基本造价,被拆迁房屋按重置价结合成新,结算差价;

  (二)安置用房的增加建筑面积部分以及向最接近安置用房建筑面积的套型上靠建筑面积部分,按安置用房可安置时当月的与安置用房所在地段同类房屋等级的商品住宅平均价格的30%结算;

  (三)高层安置用房的电梯公摊面积补助部分,不支付房款;

  (四)被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分,按重置价格结合成新再增加百分之三百的比例给予补偿;

  (五)实际安置用房建筑面积低于按前款规定计算的安置用房建筑面积的部分,按照拆迁公告发布上月的被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格补偿,并结算差价;

  (六)安置用房的基本造价,按照现行砖混二等结构住宅房屋的重置价格结算。

  第十七条  被拆迁人选择货币安置的,其补偿安置适用下列规定:

  (一)住宅用房可安置面积的补偿资金,按照拆迁公告发布上月的被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价确定;

  (二)被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿;被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分,按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿;

  (三)按照本条第(一)、(二)项补偿金额再增加10%的拆迁补偿资金;

  (四)根据可补偿安置面积和过渡费补助、奖励标准,给予6个月的过渡费补助和奖励。

  第十八条  本实施细则所涉的商品住宅平均价格采用区价格、国土、房产行政管理部门测定公布的相应月份的商品住宅平均价格。

  第十九条 住宅用房可安置面积在按规定增加建筑面积后仍未达到最小安置套型面积的或因安置房断档需跳档的,非正常上靠面积价格按以下价格结算按可安置时当月的安置用房所在地段同类房屋等级的商品住宅的平均价格的80%每平方米结算。

  第二十条  被拆迁人选择调产安置或货币安置的,其住宅用房的附属物,不作为住宅用房安置依据,由拆迁人按评估价格给予相应补偿;被拆迁住宅用房的装修费用,由拆迁人按评估价格给予相应补偿。具体的价格评估标准参照宁波市国有土地上房屋评估的相关标准执行。

  第二十一条  选择住宅用房调产安置的被拆迁人,其过渡期限内的过渡方式,根据拆迁人的安排,可以选择自行安排过渡用房,也可以选择由拆迁人提供过渡用房。

  前款所称过渡期限是指自被拆迁人搬迁之月起至拆迁人交付安置用房之月的期间。过渡期限不超过二十四个月,但安置用房为房屋拆迁范围内新建高层建筑的,过渡期限不超过三十六个月。

  被拆迁人自行解决过渡用房的,拆迁人应当支付其自搬迁之月起至安置用房交付后六个月内的过渡费补助和奖励。拆迁人超过过渡期限未提供安置用房的,应当自逾期之月起按过渡费补助标准的两倍支付。

  拆迁人提供过渡用房的,不再支付过渡费补助和奖励。拆迁人超过过渡期限未提供安置用房的,除继续提供过渡用房外,还应当自逾期之月起按过渡费补助和奖励标准另行支付。

  第二十二条 对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的被拆迁人,除按照住宅用房给予其补偿安置外,还应当根据实际用以生产经营房屋部分的建筑面积给予适当停产停业损失补偿:改为商业用途的,按每平方米400元的标准给予补偿;改为办公、工业、仓储用途的,按每平方米200元的标准给予补偿。

  第二十三条  对未被认定为可按合法建筑有关规定给予补偿的未经登记建筑及其装修,被拆迁人在签约期限内签订拆迁补偿安置协议并在搬迁期限内完成搬迁的,可以按重置价结合成新的估价结果给予奖励,其中对利用该未经登记建筑从事生产经营活动并持有工商营业执照的,另给予适当停产停业损失补偿,补偿标准参照本实施细则第二十二条的规定执行。补偿后的未经登记建筑由拆迁人处置。逾期未签约搬迁的,不予补偿。

  拆迁未超过使用期限的临时建筑,按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

  第二十四条  住宅房屋庭院、天井(其面积为集体土地使用权证证载面积减去确权建筑的占地面积)按房屋所在地段土地的征地区片综合价补偿。

  第五章  低限安置的认定及补偿

  第二十五条  在拆迁范围内,对于符合宅基地申请条件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房建筑面积等原因造成住房困难的被拆迁人,其可补偿安置面积低于人均三十平方米低限安置标准的,并经相关程序审核符合低限安置条件的,按每户人均三十平方米标准计算的低限安置面积(以下简称“低限安置面积”)予以安置。

  符合低限安置条件的被拆迁人选择调产安置的,其补偿安置适用下列规定:

  (一)安置用房的建筑面积,以低限安置面积为基数,向最接近安置用房建筑面积的套型上靠确定,不再给予增加建筑面积,但低限安置面积小于其可补偿安置面积与增加建筑面积之和的,按可补偿安置面积加上增加建筑面积后的建筑面积向最接近安置用房建筑面积的套型上靠确定;

  (二)安置用房的建筑面积与低限安置面积相等部分,安置用房按基本造价,被拆迁房屋按重置价结合成新,结算差价;安置用房的建筑面积超过低限安置面积的部分,按安置用房可安置时当月的与安置用房所在地段同类房屋等级的商品住宅平均价格的30%结算;

  (三)安置用房为高层建筑的,按照本实施细则第十六条的规定给予公摊面积补助,补助面积不支付房款。

  第二十六条  符合低限安置条件的被拆迁人选择货币安置的,其补偿安置适用下列规定:

  (一)被拆迁人的补偿资金,根据其低限安置面积,按照拆迁公告发布上月的被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价计算;被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿;

  (二)拆迁人按照本款第(一)项补偿金额再增加10%的拆迁补偿资金,并给予6个月的过渡费补助和奖励。

  第二十七条 符合低限安置标准的被拆迁人应当向拆迁人领取并填写《低限标准安置申请表》。该申请表经村(居)民委员会签署意见,并报镇人民政府审核后,由拆迁人在拆迁范围内予以公示。公示期限不少于10日。

  第二十八条 在申请低限安置标准时,有下列情形的,应当合并计入可补偿安置面积:

  (一)被拆迁人另有集体所有土地住宅用房的(包括原有集体所有土地住宅用房在1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后已出卖、赠予或析产的);

  (二)以宅基地审批形式取得国有土地住宅用房的;

  (三)被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口在两个以上,而房屋产权属其中一个或者数人所有的;

  第六章  有关价格标准和费用

  第二十九条  住宅安置用房的基本造价为建筑面积每平方米1000元。

  第三十条  拆迁住宅用房拆迁补偿安置费用:

  1、搬迁费实行一次性补偿方式。一次性补偿的搬迁费包括被拆迁人从被拆迁住宅用房搬迁至过渡用房、从过渡用房搬迁至安置用房或者其它住宅房屋的搬迁费。一次性补偿的搬迁费,按被拆迁住宅用房的可补偿安置面积每平方米300元计算,其中不足1万元的按1万元补偿。

  2、住宅房屋的过渡费补助和奖励按可补偿安置面积核算。根据房屋拆迁地段等级,本次住宅用房的过渡费补助和奖励标准属于鄞州区的六类地段。过渡费补助标准为每平方米每月10元,其中每月不足750元的,按750元计发。全部自行解决过渡用房的,给予每平方米每月10元的奖励。

  3、被拆迁人在签约期限内签订拆迁补偿安置协议的,按可补偿安置面积每平方米100元标准予以奖励;在搬迁期限内完成搬迁的,按可补偿安置面积每平方米100元标准再次予以奖励。

  第三十一条  本实施方案未明确的内容,依据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例实施细则》、《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》、《宁波市国土土地上房屋征收评估技术规程》、《宁波市鄞州区征收集体所有土地房屋拆迁实施细则》(鄞政发[2017]111号)等规定实施。

  宁波市鄞州区房屋拆迁办公室

  宁波市鄞州区五乡镇拆迁办公室

  2018年7月3日




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