各镇（乡）政府、街道办事处，区政府各部门、直属单位：
　　为进一步加强和规范全区物业管理工作，提升物业管理水平，根据《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》等文件精神，结合我区实际，提出如下意见。
　　一、指导思想和基本原则
　　1.指导思想：按照城乡一体化、运作市场化、服务品质化的要求，进一步健全物业管理体系，完善物业管理机制，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展。
　　2.基本原则：
　　统一领导，分级管理。全区物业管理实行统一领导、综合协调，建立区、镇乡（街道）、社区（村）三级物业管理体系。
　　条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化镇乡（街道）属地管理责任，发挥社区（村）主体作用。
　　依规管理，因地制宜。按照省市物业管理条例，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据城乡物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。
　　业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。
　　二、明晰职责，建立三级物业管理体制
　　1.明确区级部门管理监督职责。成立区物业管理工作领导小组，由分管城建副区长任组长，发改、住建、农办、城管、民政、规划、环保、工商、司法、公安、消防等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，由区住建局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全区物业管理工作。强化区住建局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全区物业管理政策，对镇乡（街道）物业管理工作进行指导、考核。强化区物业和住房维修资金管理中心职能，配强工作力量。
　　2.明确镇乡（街道）属地管理职责。镇乡（街道）负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，协调社区居委会（村委会）、业委会和物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇乡（街道）设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇乡长（副主任）任办公室主任，街道配备2—3名、乡镇配备1—2名人员负责日常工作。
　　3.明确社区居委会（村委会）物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会（村委会）工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷。社区居委会（村委会）设立物业管理服务站，由社区居委会（村委会）负责人任站长，片区民警、城管执法队员兼任副站长，配备人员1—2名。
　　三、积极引导，发挥小区业主自治作用
　　1.规范业主大会、业委会运作模式。业主大会、业委会成立、运作和换届严格按照《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》执行。对符合条件的物业管理区域，区物业主管部门和属地镇乡（街道）及时督促成立业主大会、业委会。对未符合条件的物业管理区域，由属地镇乡（街道）的社区居委会（村委会）代为行使业委会职责。业委会成立前或换届期间，由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。
　　2.充分发挥业委会管理监督作用。业委会负责执行业主大会决定和决议、选聘监督物业服务企业、监督物业维修资金筹集和使用、调解物业纠纷等工作。建立业委会工作例会制度，协调解决小区物业管理中的问题。加强对物业服务企业的监督，积极引入第三方审计机构对物业公司进行审计。探索实施业委会聘用专职工作人员制度，人员费用在业委会工作经费中列支。强化业委会队伍建设，加强业务培训，提高业委会自我管理运作能力。
　　3.规范物业费用的收支管理。物业服务企业严格按照物业服务委托合同，执行相关物业费用的收取与支付。物业费、停车费、经营用房租金等收入确保按时足额入账，不得擅自截留，对需要纳入维修资金账户的严格按照相关文件执行。对物业费、维修费、代付水电费等支出，做到实报实销。对未按时缴纳物业费的业主，业委会协助物业服务企业进行催缴，对经催缴仍拒交物业费的，依法予以追缴。建立物业费市场调节机制，鼓励业委会与物业服务企业通过协商确定物业收费标准，并根据劳动用工成本等情况进行调整。
　　四、完善监管，规范物业服务企业运作
　　1.推进城乡物业管理市场化运作。健全公开、公平、公正的市场竞争机制，规范物业服务企业招投标行为，促进物业服务企业良性竞争。推动全区物业管理城乡一体化发展，新城区范围内各街道着力优化管理体制、提升物业管理市场化运作水平；新城区以外各镇乡（街道）重点推进拆迁安置小区、新村建设小区等物业项目的市场化运作。
　　2.完善物业服务企业准入退出机制。建立物业服务企业准入机制，全面推行履约保证金制度，禁止转包、挂靠等行为。强化对前期物业的监管，规范前期物业招投标工作，合理确定前期物业收费标准，做好物业用房、档案资料等移交工作。建立物业服务企业退出机制，完善物业服务企业退出程序，对已成立业委会的由退出企业移交给业委会，未成立业委会的由所在镇乡（街道）协调处理；对未按照规定程序退出的，作为不良记录记入企业诚信档案。
　　3.促进物业服务企业规范有序运营。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系，明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理，全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不良行为，实施业主满意度测评。
　　五、部门联动，形成物业管理工作合力
　　1.明确物业管理相关部门职责。城管部门：实施城市管理相对集中行政处罚权，负责物业管理区域内绿化、市容管理等方面的行政执法工作和规划、环保、工商等部门依法划归城管部门的其他行政执法工作。规划部门：负责物业管理区域内涉及规划违法行为的确认工作。工商部门：负责物业管理区域内个人和企业的营业执照核发，依法查处虚假广告行为、无照经营和擅自变更核准登记事项的违法行为。民政部门：负责业主大会（业委会）、业委会协会的社会组织登记工作，督促社区居委会（村委会）全面落实物业管理工作职责。物价部门：负责制定普通住宅小区的前期物业服务收费和停车服务收费办法，依法查处物业管理中的价格违法行为。公安部门：负责指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安安全防范工作；依法查处房屋群租、无证养犬等违法行为。消防部门：对物业管理区域内的消防设施和消防工作进行指导检查，依法查处破坏消防设施等违法行为。
　　2.实施物业管理联合执法。建立镇乡（街道）物业管理联合执法机制，由镇乡（街道）牵头，成立以镇乡（街道）城管执法中队为基础，公安、工商、规划、环保、住建等部门共同参与的物业管理联合执法队伍，明确执法权限，完善执法程序。推进“智慧物业”建设，建立物业管理违法行为信息报送和结果反馈信息系统，及时发现查处各类违法行为。
　　3.加强物业管理纠纷调解。建立以区物业管理纠纷联调中心、镇乡（街道）物业纠纷调解服务站和社区人民调解委员会为主体的三级物业管理纠纷调解工作体系。强化物业纠纷诉前调解，成立由区法院、区司法局涉诉纠纷人民调解委员会及区住建局物业和住房维修资金管理中心共同组成的诉前联合调解小组，负责全区涉诉物业管理纠纷案件的调解。建立物业纠纷诉讼快速处理机制，对调解未果的物业纠纷，实行快审快结快执。
　　六、加强保障，促进物业管理长效运作
　　1.全面落实物业管理用房政策。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》，对住宅小区按地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰配置物业管理经营用房。对拆迁安置小区、新村建设小区，适当提高物业管理经营用房比例，最高可达10‰。小区物业门卫用房、设施设备用房和会所用房不得作为物业管理用房抵扣。物业管理用房属全体业主共有，并在房屋权属管理部门予以登记。
　　2.多渠道充实物业维修基金。完善物业保修金制度，确保建设单位按照物业建筑安装总造价2%的比例，向辖区物业主管部门缴纳保修金。落实物业专项维修资金制度，2011年4月1日后竣工的按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》实施，首期专项维修资金由业主按照房屋建筑面积交存；之前交付的物业项目根据实际情况予以逐步落实。
　　3.强化物业服务企业政策扶持。减轻物业服务企业税收负担，合理核减营业税税基，对物业服务企业营业税实行“差额征收”。物业小区内的供水、供电、供气等单位的设施设备维护费用由所属单位承担，住宅小区垃圾清运、路灯照明等费用由政府及相关职能部门承担。引进培育品牌物业服务企业，对新引进的国家一级资质物业服务企业，给予营业收入形成的区可得部分一定奖励；对在我区注册纳税的优秀物业服务企业，根据考核等级给予营业收入形成的区可得部分一定奖励；对物业服务企业提升资质的、获得区级以上称号的予以表彰奖励。
　　本意见自2013年7月1日起实施。
 

宁波市鄞州区人民政府
　　                                                       2013年5月24日